В пещерах имелись холодные родниковые источники, там хранились специально созданные запасы продовольствия. Этим особенностям Тегерана суждено было сыграть определенную роль в его последующем возвышении.
В 1220 году оба города подверглись опустошительному набегу монголов. Значительная часть населения Реи, спасаясь от завоевателей, бежала под защиту домов-пещер Тегерана и осталась там жить. От последствий монгольских набегов Рея так и не смогла оправиться, а Тегеран выжил, и с этого времени значение его, из-за выгодного географического положения, стало быстро возрастать.
К XIV веку Тегеран превратился уже в сравнительно крупный торговый центр, а в 1404 году побывавший в Тегеране Гонсалес де Клавихо, кастильский посол при дворе Тимура, говорил о нем как уже о вполне сложившемся по тогдашним понятиям городе. Превращение Тегерана в город завершилось к концу XVI века, когда по приказу шаха Тахмаспа вокруг города была возведена большая стена длиной в 6000 шагов с 114 башнями.
К XVII веку Тегеран в основном был глинобитным городом, в котором размещалось около 3000 домов. В 1729 году Надир-шах освободил Тегеран от афганцев, а еще через 30 лет город посетил иранский монарх Керим-хан Занд. Расположение города и сам Тегеран ему очень понравились, и он даже хотел сделать его своей столицей, но потом все-таки оставил ее в Ширазе.
Столицей Ирана Тегеран стал в конце XVIII века по воле Ага Мохаммед-хана, основателя каджарской династии. В 1785 году после кратковременной осады он захватил Тегеран, который к тому времени был небольшим городком с населением в 20 000 человек. Ага Мохаммед-хан выбрал его, руководствуясь прежде всего военно-стратегическими соображениями. Воинственного владыку прельстили раскинувшиеся вокруг города богатые предгорные пастбища, которые могли прокормить многочисленную конницу шаха. Кроме того, от Тегерана было недалеко до плодородных провинций, которые могли бы снабжать столичный гарнизон провизией, и до других районов, где проживали племена, поддерживавшие Ага Мохаммед-хана в его борьбе за иранский престол.
Начало «столичного периода» в истории Тегерана было отмечено строительством шахских дворцов, крепостей и мечетей, самой величественной из которых является Шахская мечеть. А в середине XIX века город был кардинально перестроен: расширились границы Тегерана, он был окружен крепостным валом и рвом, было сооружено 12 ворот, которые выходили на 12 ответвлявшихся от города дорог. Каждую ночь, в 12 часов, пушки выстрелами оповещали караваны и путников, что ворота закрываются и город отходит ко сну.
После Первой мировой войны Тегеран начал развиваться ускоренными темпами, но все равно и в те годы он оставался второстепенным городом с населением около 200 000 человек. Он сохранял многие черты, свойственные восточным городам: центром его была площадь Топхане (Пушечная), печально знаменитая тем, что на ней вешали преступников. От площади отходило несколько центральных улиц, более или менее благоустроенных. В других кварталах Тегерана, отделенных друг от друга глинобитными стенами, преобладали узкие и не мощеные улицы, которые чаще всего были грязными и пыльными.
Новое возрождение Тегерана связано с 1930-ми годами, когда он превратился в главный административный центр Ирана. Город начал быстро менять свою планировку, отдельные его кварталы стали полностью перестраиваться, в центральном и северном районах вместо глинобитных домов вырастали новые здания. Тегеран стал расширяться, продвигаясь в основном в северном направлении – к Шимрану: название это означает «прохладное место». А название иранской столицы, по одной из версий, истолковывается как «жаркое место».
Новые здания в Тегеране строятся в основном в современном стиле, но в них зачастую сохраняются и элементы восточной архитектуры – плоские крыши, сводчатые окна и двери, мозаичный орнамент в наружной кладке стен. Беседки и бассейны с фонтанами строятся во дворах не только жилых домов, но и административных зданий.