Аренда

Обратите внимание!

Если арендатор в соответствии с договором аренды произвел работы, являющиеся неотделимыми улучшениями арендованного офиса, и возмещение стоимости этих улучшений условиями договора не предусмотрено, то арендатор не имеет право на возмещение денежных средств, затраченных на ремонт арендуемого помещения. Данный вывод подтверждается и судебной практикой, в частности, Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 15 октября 2008 года по делу №А56-52198/2007.

На основании статьи 613 ГК РФ при заключении договора аренды офиса арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду помещение офиса (праве залога и тому подобным). Отметим, что передача офиса в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это помещение. В случае неисполнения арендодателем этой обязанности, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду офиса, если иное не предусмотрено договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор в праве по своему выбору:

– произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В свою очередь арендатор обязан поддерживать офис в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание офиса, если иное не установлено договором аренды.

Следует отметить, что во избежание судебных разбирательств участникам договора аренды следует четко разграничивать полномочия по проведению того или иного вида ремонта и строго их выполнять. На это указывают, в частности, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 1 марта 2007 года №Ф04-7434/2006(31425-А45-9) по делу №А45-765/06-21/13, ФАС Западно-Сибирского округа от 26 февраля 2007 года №Ф04-600/2007(31419-А03-36) по делу №А03-22450/2005-11, ФАС Поволжского округа от 8 февраля 2007 года по делу №А55-5816/2006-13.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование офисом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды офиса. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного офиса при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может устанавливаться в виде:

– определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

– предоставления арендатором определенных услуг;

– возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного офиса.

При этом стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Причем, по мнению арбитров, изложенному в Определении ВАС Российской Федерации от 8 июня 2009 года № 7103/09 по делу №А03-7687/2008-11 изменить арендную плату можно не ранее, чем через год после заключения арендного соглашения. Аналогичной точки зрения придерживаются, и судьи Поволжского округа, на что указывает Постановление ФАС от 24 июля 2009 года по делу №А57-22582/07.