Бука. Большая учебная книга агента

Тип: квартира

Количество спальных комнат: 2

Количество санузлов: 1

Общая площадь: 54 м^2

Площадь кухни: 10 м^2

Этаж/этажность: 6/10

Расстояние от точки общественного транспорта: 150 м

Материал стен и перекрытий: монолит-кирпич

Год постройки: 2006

Планировка: две изолированные комнаты

Площадь комнат: 18–14 м^2

Состояние подъезда: 4 из 5 баллов

Соседи: судя по состоянию МОПов (подъезда), соседи хорошие

Вид из окон: во двор

Состояние отделки: 3 из 5 баллов

Основание вступления в собственность: 2 собственника, договор купли-продажи 2017 года

Обременения: непогашенная ипотека (1,2 миллиона) рублей

Перепланировки: нет

Отношения между собственниками: муж и жена продают по причине развода

Заявленная цена в рекламе: 6 миллионов рублей

Очевидно, что анализировать информацию по схожим объектам удобно в табличной форме, поэтому всегда предоставляйте собранную информацию об объекте клиенту только в таком виде.

Теперь давайте внимательно проанализируем собранную информацию. Все объекты находятся в шаговой доступности от точки общественного транспорта. В этом отношении объект А находится ближе всех, но окна у него выходят на шумную дорогу, что с учётом 4 этажа, скорее всего, превращается в минус для покупателя.

По техническим характеристикам объекты имеют, казалось бы, схожую площадь. Но если пересчитать цену квадратного метра, то мы заметим различия. Тут же важно отметить, что в варианте А соседи и состояние подъезда хуже, чем в варианте В и С. Но отделка квартиры в варианте А лучше.

____________

Запомните правило: ремонт переделать можно, а вот соседа поменять сложно.

__________

Если смотреть на цену метра, вариант В интересный, даже вложения в ремонт могут оправдать покупку. Поэтому всегда считайте цену за 1 м^2. Так проще учитывать отделку.

В части планировки все квартиры имеют примерно одинаковые параметры. А вот что является минусом варианта А, так это неузаконенная планировка, которая точно не станет ценностью для покупателей.

Вариант А интереснее с точки зрения простоты проведения сделки. Вариант В кажется более сложным на первый взгляд. Но если понимаешь, что собственники всё равно будут покупать квартиру взамен, то вариант В не так и плох. А вот вариант С сложный: не погашен ипотечный займ, и собственники находятся в конфликте.

____________

Запомните правило: сделки с разделом имущества – одни из самых сложных как с точки зрения продажи, так и с точки зрения покупки такого объекта.

__________

Однако часть покупателей может попробовать вытащить из варианта С дополнительный дисконт. То есть если мы продаём вариант С, то для нас такая ситуация усложняет возможность получить хорошую цену. Если же мы проводим сравнительно-маркетинговый анализ для клиента-покупателя, то для нас это возможность снизить цену.

Подведём итоги. Вариант А имеет существенные недостатки, перекрывающие плюсы от близкого расположения к точке транспорта и хорошей отделки: плохие соседи и плохой подъезд, шумная дорога при низком этаже и планировка, которую невозможно узаконить. Это практически неустранимые недостатки.

В варианте В при самом дальнем расположении от точки транспорта плюсов больше, чем минусов: ремонт можно сделать, а вот хороших соседей ещё надо поискать; высокий этаж; приобретаемая площадь больше; пройти согласование продажи и покупки с органами опеки будет вопросом времени.

Вариант С при всех плюсах имеет главный недостаток – сложность проведения сделки, что ставит продажу объекта под большой вопрос.

Какие выводы можно сделать из такого примера?

Агенту по недвижимости важно научиться собирать информацию, которая зачастую не видна на поверхности, и работать с ней. Но из фактов и собранных деталей мы даём более точную оценку перспективам работы с объектом недвижимости.

На курсе «Сертифицированный агент в недвижимости» Сергея Смирнова мы проводим разбор проведения сравнительно-маркетингового анализа, собираем данные в таблицы, разбираем примеры с оценкой частных домов и коммерческой недвижимости.

Глава 18. Методы сбора и обработки информации

Главная проблема сегодня – лень российского агента. Признаемся честно: иногда мы тоже задаём себе вопрос: «Зачем ехать, если есть “Яндекс.Панорамы”, карта, отзывы, обзоры жилых комплексов в YouTube, Telegram-каналы?»