Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве

В данном случае из анализа условий договора о долевом участии в строительстве жилья следует, что он является инвестиционным: застройщик, передавая дольщику 11 квартир, передает ему имущественное право на них.

Так что, отношения между застройщиком и дольщиком по передаче последнему имущественного права также носят инвестиционный характер.

И соответственно договор уступки доли в строительстве жилья не вытекает из договора реализации товаров (работ, услуг), а носит инвестиционный характер. Поэтому, налоговики необоснованно применили положения п. 1 ст. 155 и п. 1 ст. 154 НК РФ, поскольку они определяют особенности расчета облагаемой базы по НДС при уступке требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), а не из инвестиционного договора.

В заключение напомним, что с 1 января 2005 года реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них НДС не облагается (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Это означает, что заказчик-застройщик-инвестор входной НДС, уплаченный им при строительстве, не может принимать к вычету. Сумма входного налога увеличивает стоимость объекта (ст. 170 НК РФ).

Налог на прибыль организаций

Средства инвесторов, полученные заказчиком во время строительства, не облагаются налогом на прибыль, так как относятся к средствам целевого финансирования (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). При этом назначение таких средств инвестор определяет в договоре. Этот момент важен потому что, если налоговая инспекция установит, что заказчик расходовал деньги на работы, которые не предусмотрены договором, пусть и в интересах инвестора, она признает их налогооблагаемым доходом инвестора как целевое финансирование, использованное не по назначению (п. 14 ст. 250 НК РФ). А такие средства включают в состав внереализационных доходов на дату нецелевого использования (подп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ).

В связи с этим, направления расходования средств нужно четко прописать в инвестиционном договоре. При необходимости их перечень можно дополнить, заключив дополнительное соглашение к договору. Например, если заказчик расходует деньги инвестора на рекламу проекта и маркетинговые исследования, то негативных налоговых последствий не будет только в случае, когда в договоре это специально оговорено (письмо Минфина России от 19 июля 2006 г . № 03-03-04/1/599).

Для целей налога на прибыль заказчик также обязан вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. В противном случае целевые средства могут расценить как безвозмездно полученное имущество. Тогда их включат в состав внереализационных доходов на дату поступления (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Налог на прибыль заказчик должен заплатить с суммы вознаграждения, полученного при строительстве объекта, за минусом расходов на его содержание (письмо Минфина России от 23 ноября 2004 г . № 07-05-14/306). По окончании строительства у заказчика может возникнуть экономия от использования целевых средств. Если по условиям договора с инвестором эта экономия остается в распоряжении заказчика-застройщика, он должен заплатить с нее налог на прибыль.

Финансовый результат у заказчика по деятельности, связанной со строительством, образуется как разница между размером (лимитом) средств на его содержание, заложенным в сметах на строящиеся объекты, и фактическими затратами по его содержанию (п. 15 ПБУ 2/94). В соответствии с п. 7 Положения о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре расходы по содержанию заказчика должны быть предусмотрены в смете на строительство. Порядок определения затрат на содержание заказчика-застройщика регламентируется письмом Госстроя России от 7 апреля 1994 г . № ВБ-12-64 «О затратах на содержание заказчика-застройщика».

Стоимость услуг заказчика-застройщика включается в инвентарную стоимость построенного объекта, формируемую на балансе заказчика-застройщика и отражаемую по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». При оказании услуг по организации строительства в учете заказчика-застройщика должна быть отражена выручка, которая на основании п.5 ПБУ 9/99 «Доходы организации» является доходом от обычных видов деятельности. Доходы от обычных видов деятельности отражаются по кредиту счета 90 «Продажи» на субсчете 90-1 «Выручка». Финансовый результат у застройщика по деятельности, связанной со строительством, образуется как разница между размером (лимитом) средств на его содержание, заложенным в сметах по данному отчетному периоду, и фактическими затратами на его содержание (п.15 ПБУ 2/94).

Когда застройщик передает инвестору построенный объект или вводит его в эксплуатацию для собственных нужд, речь идет о таком показателе учета, как завершенное строительство.