Договорное право. Курс лекций

Договор продажи недвижимости в соответствии со ст. 550 ГК РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Соблюдение нотариальной формы не требуется. Это связано с тем, что в ст. 131 ГК РФ ввел обязательную государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость, что уже означает достаточный государственный контроль за законностью сделки. Порядок государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости и прав на нее установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 30 декабря 2004 г.) (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ). Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость.

Тема 8 Договор продажи предприятия

8.1. Общие положения

Договор продажи предприятия – это договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Договор продажи предприятия является разновидностью договора купли-продажи недвижимости. Понятие «предприятие» используется ГК РФ в двух значениях: как субъект права (например, государственные и муниципальные унитарные предприятия) и как объект права. В последнем смысле предприятие понимается как особый вид имущества, обладающий специфическими свойствами .

Во-первых

, предприятие – это имущество, предназначенное для ведения предпринимательской деятельности. Поэтому обычно оно принадлежит предпринимателю: индивидуальному или коллективному.

Во-вторых , предприятие – это имущество, обособленное от других имуществ, в том числе принадлежащих тому же предпринимателю.

В-третьих , предприятие – это единый имущественный комплекс, представляющий собой не просто совокупность разрозненных предметов, а одну непотребляемую, сложную (совокупную) вещь. Наконец, предприятие – это вещь недвижимая. Сделки, предметом которых оно является, подчиняются особым требованиям.

Предприятие можно определить как принадлежащий предпринимателю единый и обособленный имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью и используемый для ведения предпринимательской деятельности.

Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным .

Сторонами договора продажи предприятия являются обычно предприниматели: граждане или коммерческие организации. При продаже государственных или муниципальных предприятий в ходе приватизации продавцами выступают Российская Федерация или субъекты РФ в лице соответственно Российского фонда федерального имущества или специализированного учреждения, созданного субъектом РФ.

Предмет

договора продажи предприятия является его существенным условием. Аналогично ст. 554 ГК РФ законодатель установил повышенные требования к определению предмета этого договора: в нем обязательно должен определяться состав продаваемого предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации. Способы проведения инвентаризации определяются Приказом Минфина РФ от 13 июня 1995 г. № 49 «Об утверждении методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств» [13] .

Существенным условием договора продажи предприятия является его цена , т. е. стоимость предприятия, которая определяется соглашением сторон. Пункт 2 ст. 561 ГК РФ говорит о необходимости до подписания договора подготовить ряд документов, непосредственно влияющих на определение цены. Документы, предусмотренные ст. 561 ГК РФ, служат вспомогательным средством определения цены и не имеют для сторон обязательного значения.

Предприятие может продаваться по одной из известных видов цен. По балансовой стоимости, т. е. стоимости предприятия, подтвержденной бухгалтерскими документами, продаются, как правило, неконкурентоспособные предприятия, дающие прибыль не выше среднеотраслевой. По «доходам» продаются высокодоходные, престижные предприятия, имеющие выгодное место нахождения, при этом балансовая цена существенно корректируется в сторону повышения будущими доходами предприятия. Аукционная цена определяется в результате и по правилам проведения соответствующей процедуры.

8.2. Заключение договора

Срок договора продажи предприятия законодательством специально не нормируется и устанавливается соглашением сторон.