Договорное право. Курс лекций

Независимо от того, в какой форме осуществляются рентные платежи (вещами, деньгами, выполненными работами и т. п.), их просрочку закон во всех случаях связывает с ответственностью плательщика за неисполнение денежного обязательства, так как при всем разнообразии форм рентных платежей денежный эквивалент договора обязателен. Проценты за пользование плательщиком ренты причитающимися получателю ренты денежными средствами взыскиваются в порядке, предусмотренном в ст. 395 ГК РФ. В частности, на участников рентных отношений в полном объеме распространяется правило п. 2 ст. 395 ГК РФ о том, что если убытки, причиненные получателю ренты неправомерным пользованием его средствами, превышают сумму причитающихся ему процентов, то получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты возмещения убытков в части, превышающей проценты.

Порядок взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами разъяснен в п. 50 и 51 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 [16] .

Согласно этому совместному постановлению в отношениях с участием как организаций, так и граждан размер процентов определяется единой учетной ставкой Центрального банка России по кредитным ресурсам, предоставляемым коммерческим банкам (ставкой рефинансирования).

Стороны свободны в установлении иного, чем указано в ст. 395 ГК РФ, размера процентов, но это должно быть предусмотрено в договоре.

Рента, обусловленная передачей недвижимости, обременяет ее. Последующее отчуждение такого имущества плательщиком ренты третьему лицу влечет перевод на него долга в виде обязанности по выплате ренты и в случае платного договора ренты уплаты цены за недвижимость.

Пункт 1 ст. 391 ГК РФ не предусматривает каких-либо изъятий в отношении необходимости получения согласия кредитора на перевод долга.

Обеспечение интересов получателя ренты, согласия которого на продажу недвижимости и происходящий вследствие этого перевод долга в данном случае не требуется, достигается сохранением бывшего плательщика ренты в качестве субсидиарного по общему правилу должника в обязательстве по выплате ренты. Передавший недвижимость в собственность третьего лица плательщик ренты перестает быть таким плательщиком, но не освобождается полностью от ответственности по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. По закону он несет субсидиарную, т. е. дополнительную, ответственность по таким требованиям вместе с основным должником – новым собственником переданной первоначально под выплату ренты недвижимости (ст. 399 ГК РФ).

Вместо субсидиарной ответственности законом или договором может быть предусмотрена солидарная ответственность предпоследнего собственника обремененного рентой недвижимого имущества, при которой получатель ренты вправе по своему выбору заявить требование как к последнему, так и к предпоследнему собственнику недвижимости или одновременно к ним обоим (ст. 322, 323 ГК РФ).

При этом солидарная ответственность может быть предусмотрена как непосредственно в договоре ренты, так и в договоре об отчуждении недвижимости между последним и предпоследним ее собственниками.

Недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, обременено не только обязательством по выплате ренты, но одновременно и залоговым обязательством (ст. 587 ГК РФ).

Тема 12 Договор пожизненного содержания с иждивением

12.1. Общие положения

Договор пожизненного содержания с иждивением – это договор, в силу которого одна сторона – получатель ренты – гражданин – передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты, в связи с чем к пожизненному содержанию с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено предписаниями параграфа 4 гл. 33 ГК РФ, посвященного данному виду ренты.

Сторонами рассматриваемого договора выступают те же лица, которые могут быть сторонами договора пожизненной ренты. Однако договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Если в других видах ренты отношения сторон ограничиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств или иного оговоренного договором предоставления при отсутствии, как правило, личных контактов, то здесь обычно стороны постоянно взаимодействуют.