Дом за рубежом. Как выбрать, купить и оформить недвижимость в другой стране

Теоретически иностранец не может инвестировать в жилую недвижимость Швейцарии. Это регламентируется законом Lex Koller, о котором вкратце можно сказать следующее: он в принципе запрещает нерезиденту приобретать жилую недвижимость в Швейцарии. За исключением так называемого жилья для отдыха, которое очень ограниченно предоставляют некоторые кантоны, не более одного объекта на семью, не более 200 м² жилой площади. Причем это жилье невозможно продать в течение пяти лет после покупки, и такую недвижимость очень сложно сдавать в аренду, так как владелец обязан определенное количество времени в году пользоваться этим жильем для отдыха.

И все же в жилую недвижимость Швейцарии деньги вкладывать можно, и я очень рекомендую этот вид инвестиций. О возможностях я расскажу ниже, а сначала приведу необходимую историческую справку.

Историческая справка

Почему Швейцария запрещает нерезидентам доходные инвестиции в жилую недвижимость? Потому что в Швейцарии, в Швейцарских Альпах, нет золота. Золото Швейцарии – ее недвижимость. Это самый стабильный инвестиционный продукт, который сейчас существует в Европе. В Швейцарии очень мало места, новое жилье строить практически негде, а население потихонечку, но растет. Отсюда ощущается некий дефицит жилой недвижимости, который также растет и будет расти. Эта ситуация только обостряется из-за роста населения, и тут не помогает даже строительство высотных домов в Цюрихе. Поэтому, вложив деньги в любое местное жилье, инвестор может рассчитывать пусть и на небольшой, но гарантированный доход.

Кроме того, нельзя забывать, что, инвестируя в недвижимость Швейцарии, вы инвестируете также в швейцарский франк. В валюту, которая последние 15 лет постоянно укрепляется, несмотря на то что государство все это время пытается сдержать этот процесс. То есть мы говорим о недооцененной валюте.

Исторически швейцарские франки приносили прибыль в швейцарских банках. Деньги парковались, приносили проценты, все были счастливы. Было множество книг и фильмов, в которых герои находили древние банковские вклады и в одночасье становились миллионерами. Сегодня такой возможности уже не существует, в швейцарских банках негативные ставки рефинансирования, деньги, размещенные на счетах в швейцарских банках, потихонечку тают. Но остается швейцарская недвижимость, которая для инвесторов сегодня является здоровой альтернативой швейцарским банковским счетам. Швейцария – самое стабильное и безопасное место в Европе для размещения капитала.

Андерматт вне закона

Итак, закон Lex Koller напрямую запрещает иностранцам доходные инвестиции в жилую недвижимость. Однако закон этот действует не везде. В кантоне Ури есть курортный комплекс Andermatt Swiss Alps, где ограничения на инвестиции для иностранцев в местное жилье не действуют и не будут действовать минимум до 2040 года. Здесь иностранцы уравнены в правах со швейцарскими гражданами. Недвижимость можно сдавать и перепродавать в любой момент.

В какую недвижимость лучше всего вкладывать

Рынок коммерческой недвижимости в Швейцарии не ограничен, но при этом более волатилен, чем инвестиции в жилье. Если мы говорим о динамике роста-падения цен на рынке жилой недвижимости, то она может составлять от –2 % до +2 %. В то же время волатильность рынка коммерческой недвижимости, офисной, ритейла может составлять и 7 % в год. Таков дополнительный фактор риска, и я обычно не рекомендую моим клиентам инвестировать в коммерческую недвижимость Швейцарии, или же настаиваю на очень внимательном изучении каждого случая отдельно.

Фокус в том, что реально хорошую коммерческую недвижимость, которая будет приносить высокий доход, вы никогда не найдете в открытых источниках. Все, что выходит на открытый рынок Швейцарии, – неликвидно. Продукт нельзя было продать местным, которые прекрасно разбираются в конъюнктуре рынка, продукт выносят на открытый рынок, пытаясь найти иностранного инвестора, который и купит неликвид.

Хотите прибыльных инвестиций в торговые или офисные площади, отельный бизнес – обращайтесь к местным специалистам. Вам придется платить за их услуги деньги, однако альтернативы попросту нет.

Более реальная стратегия для россиян – инвестиции в жилую недвижимость. Да, она сильно ограничена, и да, необходимо будет сфокусироваться только на определенных регионах. Вы не сможете приобрести целый доходный дом за исключением некоторых кантонов, но тем не менее вы сможете разместить достаточно крупную сумму с доходностью 2,8–7 % годовых брутто.

Я настоятельно советую выбирать недвижимость, которая находится под управлением. Искать арендатора самому, не находясь при этом в Швейцарии, – невозможно.

Девелопмент