Ипотека. Руководство к действию

ОКАЗАВШИСЬ в затруднительном положении, надо помнить: практически ни один банк не заинтересован в том, чтобы взыскать с вас долг, изъяв залог. Кредитная организация зарабатывает свою прибыль иным путем, поэтому не надо верить тем, кто утверждает, будто в банке спят и видят, как бы подловить заемщика и отнять у него жилье. По этому поводу в банковском сообществе даже возникло крылатое выражение, которое банкиры не устают повторять тем, кто высказывает подобные подозрения: «Банки не торгуют недвижимостью».

Изъятие залога – дело хлопотное, продажа его – еще больше проблематична. А зависшее на балансе банка жилье портит показатели его работы. Так что банку, как правило, выгоднее договориться с заемщиком о реструктуризации долга, если это возможно.

Если проблемы с деньгами носят затяжной характер, и заемщик не уверен, что сумеет быстро восстановить платежеспособность, лучше будет продать заложенное жилье, чтобы на вырученные средства погасить остаток долга по кредиту. Разрешение о продаже, как правило, оформляют без задержек, иногда даже содействуют с продажей квартиры через «свою» риэлторскую компанию. В банке заинтересованы в максимально быстром возврате своих денег, чтобы в портфеле не «завис» некачественный кредит. Занимаясь продажей жилья самостоятельно, владелец квартиры выручит за нее бо€льшую сумму, чем сам банк в ходе реализации залога с торгов.

В банках обычно ценят открытость клиента и его готовность пойти навстречу. Это избавляет кредитора от хлопот с обращением в суд, переводом недвижимости на свой баланс и возни с торгами. Расставаясь полюбовно, банк предложит такому клиенту вернуться, если его финансовое положение поправится, и получить ипотечный кредит снова.

Как защищать права заемщика

ЭПОХА «дикого капитализма» на российском рынке подходит к концу: в случае конфликта с кредитором заемщик сегодня не одинок, и ему есть куда жаловаться.

Известная старинная пословица гласит: «Хочешь потерять друга – одолжи ему денег». Понятно, что кредитные отношения между заемщиком и банком не всегда складываются просто и гладко. Вы можете сделать свой кредит максимально удобным и комфортным для вас, строго соблюдая условия кредитного договора и выполняя некоторые правила игры.

Если проблемы во взаимоотношениях с банком, возникающие ДО получения кредита, можно отнести к числу моральных издержек, то конфликты, возникающие ПОСЛЕ его получения, зачастую могут принести не только моральный, но и финансовый ущерб. И здесь важно точно понимать не только обязанности заемщика, но и его права. Тем паче, что рядовые банковские клерки далеко не всегда отдают себе отчет в том, что любой договор (в том числе и кредитный) – результат взаимодействия двух сторон, заемщика и кредитора, каждая из которых имеет свои права.

Например, банк ВПРАВЕ изменить процентную ставку по кредиту, если это предусмотрено кредитным договором, но НЕ МОЖЕТ этого делать по собственному усмотрению, а только в случае наступления тех условий, при которых ставка меняется (например, допущенные вами просрочки или изменения ставки рефинансирования Центробанка).

Грубость и некорректность в истребовании долга – одна из типичных потенциальных проблем во взаимоотношениях с банком. В случае просрочки банк ВПРАВЕ напоминать вам о долге – позвонить, отправить официальное письмо с требованием погасить задолженность или прислать специального сотрудника – коллектора. При этом надо помнить, что банк НЕ ИМЕЕТ ПРАВА допустить утечки персональной информации о вас или информации о вашем кредите.

В случае если вы допустили целый ряд просрочек по кредиту, банк ВПРАВЕ переуступить ваш долг третьему лицу – коллекторскому агентству (специальная компания по взысканию долгов), но это лицо НЕ МОЖЕТ требовать с вас другую сумму, нежели та, что вы остались должны, плюс штрафы и пени за просрочку, предусмотренные договором. Заемщик НЕ ДОЛЖЕН оплачивать никакие издержки, вызванные образовавшимся долгом, КРОМЕ тех, решение о которых вынес суд (если дело дошло до суда).