Как инвестировать, если в кармане меньше миллиона

Зачем вам нужен брокер? Это стандартные нюансы банков и банковских программ, но основное — это сделать справку о доходах, которая пройдет в выбранном банке. А вот теперь очень внимательно: те документы, которые вы будете оформлять, должны быть качественными, так как эти данные останутся в вашей истории запросов и всегда будет видно, где вы «работали». Если вам сделают левую работу из черного списка, то вам откажут все банки — считайте, испортили кредитную историю. Поэтому тут важно качество. Детально обговорите все с кредитными брокерами. Если у вас есть знакомые с чистой фирмой и хорошими оборотами, лучше сделать себе справку через них. Многие брокеры могут сделать вам мусор, их не слищком заботит ваша судьба — они работают от количества, и ваша конкретная заявка ничего не решает.

К сожалению, в данной сфере много проблем. Поговорите со знакомыми риелторами, может быть, у них есть проверенные брокеры. Это очень ответственный выбор, поскольку заявку нужно будет составить качественно и с первого раза. Нельзя прийти в другой банк через пару недель с другими данными о вашей работе, потому что старые уже есть в базе. Поэтому очень внимательно отнеситесь к заявке.

Информация для жителей провинции, которые хотят инвестировать в крупных городах. Вы можете это делать, причем все условия ипотеки для вас будут работать так же, как и для жителей Москвы и Санкт-Петербурга. Вам нужно прийти в отделение банка в вашем регионе и запросить ипотеку для Москвы, например. Если сотрудник банка вас не понял, пусть зовет старшего менеджера или руководителя отделения. Так можно действовать, хотя сотрудник банка может об этом и не знать. Пусть перестанет лениться и найдет для вас информацию — умейте пробивать то, что вам нужно.

Все, что касается самих банков и их продуктов, можно найти на портале http://www.banki.ru/. Там можно посмотреть все предложения по ипотеке и сравнить тарифы разных банков, также там есть кредитные и ипотечные калькуляторы для расчета ежемесячного платежа и других данных по кредиту. Основные правила при выборе банка:

• аккредитация вашей новостройки;

• возрастные ограничения: не дают ипотеку лицам моложе 23 лет и очень плохо дают лицам старше 50 лет;

• документы подтверждения дохода (2-НДФЛ и справка по форме банка);

• кредит берем только в рублях, никакой валюты;

• возможность досрочно погасить кредит без штрафов и комиссий;

• возможность продажи по переуступке;

• продажа из-под залога без погашения ипотеки до сделки — это отличный вариант, но, как правило, приходится гасить (поговорим об этом позже);

• продажа из-под залога в ипотеку;

• фиксированная ставка по кредиту; мы не берем никаких размытых ставок, в договоре должна быть четко прописана цифра и знак%, если там что-то написано про ставку ЦБ или ставки РЕПО, мы не соглашаемся на это;

• первоначальный взнос не должен превышать 20 %;

• срок кредита больше 20 лет, если можно взять на больший срок, то берите;

• процентная ставка не выше 12 %;

• банк должен входить в топ-30 банков по рейтингу http://www.banki.ru/banks/ratings/.

Стратегия инвестирования

Важно правильно подобрать точку входа в сделку с недвижимостью, так как она весьма неравномерно растет в цене во время строительства. Ниже график роста стоимости объекта недвижимости в зависимости от прохождения основных точек в ходе строительства. На графике мы можем выделить три характерные точки резкого подъема стоимости.

Первая точка обычно фиксируется на старте продаж и в первые три месяца после него, пока у застройщика много квартир и нужно привлечь инвесторов к проекту. В эту пору бывают очень интересные предложения по рассрочкам, как правило, имеющие маркетинговый характер, и другие акции компании. Скидки — это хорошо. Обязательно выясняйте у менеджеров, сколько квартира стоила на старте продаж, это нужно для формирования такого же графика для вашего объекта.

Второй сильный рост происходит, когда дом уже практически готов к сдаче и есть четкая дата этой сдачи. В этот момент все покупатели понимают, что дом точно будет достроен, и риски по объекту снижаются практически до нуля. В это время идет большая часть сделок по переуступке, наша основная стратегия предполагает продажу именно в это время.

Третий рост происходит уже при получении права собственности на квартиру. Он уже не так значителен, и, как правило, лучше его не дожидаться, а продавать по переуступке до подписания приемки квартиры. Важно получить собственность, если мы находим человека, которого можем сильно подвинуть по цене в момент продажи по переуступке, так как он не хочет или не может подписать акт приемки (например, у него рассрочка и он слишком поздно выставил квартиру на продажу). Тогда имеет смысл выкупить и подождать собственности на недвижимость.