Как правильно покупать квартиру на вторичном рынке

Также конечно важна ваша цель покупки – инвестиции, инвестиции с арендой или для жилья.

Я не буду рассказывать здесь схемы купли-продажи, это скорее относится к риэлторской работе. Я укажу лишь на моменты, имеющие значения с правовой точки зрения, чтобы обезопасить себя от признания сделки недействительной или от притязаний третьих лиц на квартиру. Или чтобы не нарваться на мошенников.

Предварительная проверка

Вы нашли квартиру, которая вам понравилась, устраевает планировка, месторасположение, все как вы хотели. Время вносить задаток… Не спешите!

Необходимо проверить квартиру на юридическую чистоту.

Юридическая чистота квартиры означает, что недвижимость чиста перед законом: ее купили легальным путем, она не находится под арестом или в залоге. Кроме того, кроме самой квартиры, учитывают и личность продавца: собственник ли он, какие у него есть документы, претендуют ли на жилье его родственники.

Для начала закажите выписку ЕГРН на указанную квартиру. В выписке будут указаны сведения о продавце, если продавец разрешил Росреестру предоставлять свои персональные данные с 01.03.2023г. Выписка стоит копейки и приходит быстро. Благодаря этому вы сразу поймете кто собственник, сколько их, увидете технические характеристики и если есть, то ограничения и обременения на квартиру. С 15 июля 2016 года свидетельство о праве собственности участникам сделок с недвижимостью не выдается. Новым действующим документом является выписка из ЕГРН. Второй вариант получения выписки со сведениями о собственнике обращение к нотариусу с запросом на получение сведений.

Необходимо попросить продацов предоставить вам для ознакомления их паспорта, правоустанавливающие документы на квартиру и технический паспорт. Также выписку ЕГРН с персональными данными может предоставить вам продавец.

Сопоставив выписку ЕГРН с паспортом продавца, вы поймете, кто перед вами – продавец (собственник) или третье лицо. Если продает третье лицо, то у него должна быть доверенность. Попросите представить её для ознакомления. Проверьте полномочия, проверьте по сервису нотариата доверенность на действительность, сопоставьте с паспортными данными продавца и представителя, проверьте паспорта на действительность по серисам МВД РФ. Если собственников несколько, то проверяем всех. Это не займет много времени, но съэкономит деньги и нервы. Некоторые объекты недвижимости переходят из рук в руки подозрительно часто, что покупателю стоит поинтересоваться в чем же дело: квартира неблагополучная либо работают мошенники.

Ограничения и обременения

Какие ограничения и обременения могут быть на квартире?

Во-первых, обеспечительные меры о запрете сделок, наложенные судами. Важно выяснить по какому делу и его результат. Может быть такое что спора давно нет и продавец выйграл дело, но заявление на снятие обеспечительных мер не подал. Значит такое ограничение можно снять. Займет примерно месяца полтора.

Во-вторых, аресты приставов. Если продаваемая квартира является единственным жильем продавца, то арест также можно снять. По срокам займет от месяца до трех.

В-третьих, залог (ипотека). Снимается после погашения долга и выдачи закладной. Такие обременения достаточно распространены и не критичны. Схема продажи такой квартиры давно набрала обороты и считается нормальной.

То есть, продавец продает квартиру, которая у него в ипотеке. Понятно, что без снятий обременения продать её нельзя. Тогда покупатель вносит аванс в размере долга по ипотеке. Продавец закрывает ее и снимает залог. После этого квартира готова к продаже.

Однако если в погашение ипотеки также использовался материнский капитал, то после снятия залога нужно выделить доли детям именно в той квартире, куда вносился материнский капитал. После чего необходимо обратится в органы опеки для получения разрешения на продажу такой квартиры. И только после этого можно выходить на сделку.

Далее, если с квартирой и собственниками все в порядке, идем дальше. Если нет, то либо необходимо исправить мелкие нюансы (которые возможно исправить в соответствии с законом) либо искать другую квартиру, с которой все хорошо.

Сразу скажу, что мелкие недочеты с юридической точки зрения не препятствуют покупке квартиры которую вы выбрали. Нужно просто понять как это можно устранить в короткие сроки, если это решаемо.

Иногда бывает, что продавец потерял паспорт и требуется его восстановить или закончилась доверенность – необходимо от продавца получить новую и т.п. Также может иметь место техническая ошибка в данных ЕГРН. Это легко устранить подав заявление через МФЦ в Росреестр.

Следующим шагом будет проверка оснований приобретения квартиры продавцом/продавцами и срок его/их владения в некоторых случаях.

Основаниями приобретения могут быть: приватизация, дарение, покупка, наследование, мена, решение суда, рента, договор ДДУ.