Николай Владимирович Белов

Как разбогатеть на недвижимости в России в свободное время

Предисловие

Инвестирование в недвижимость – надежный способ разбогатеть

Резкий рост цен на жилье в несколько раз повысил доходность инвестиций в недвижимость – квартиры, купленные год назад, в ряде случаев продаются сегодня вдвое дороже. Правда, по мере роста цен на недвижимость частным инвесторам, не располагающим достаточной для приобретения квартиры суммой, становится все труднее войти в этот бизнес.

Инвестирование в недвижимость обеспечивает доход как в силу постоянного роста цен на нее, так и в силу возможности сдачи жилья внаем. Инвестиции в покупку квартир с целью сдачи их в аренду сейчас достаточно выгодны. Этот способ заработка популярен также в связи с общей сравнительной нестабильностью экономики, когда другие способы вложения свободных денежных средств расцениваются как крайне рискованные. В большинстве своем люди не доверяют даже банкам, а сдача недвижимости внаем даже не при самых удачных вариантах и с учетом расходов на амортизацию, уплату налогов, вообще говоря, или более выгодна, чем банковский депозит, или сравнима по доходности с ним (учитывая предложения некоторых коммерческих банков). И что бы ни случилось в стране – дефолты, инфляция, кризисы, – недвижимость всегда останется недвижимостью. Банк может прекратить существование, валюта обесцениться, а недвижимость, даже если подешевеет, все равно будет приносить надежный доход.

Нормы нового Жилищного кодекса РФ, в отличие от прежних норм, фактически запрещавших гражданам получать доход от сдаваемого в аренду жилья, не содержат более устаревших положений, прямо запрещающих извлечение прибыли из жилой собственности. Сегодня аренда квартир – один из источников легальных доходов, и доходов немалых.

Цены на недвижимость неизменно растут из-за специфики рынка. Почему это происходит? Потому что на рынке недвижимости отсутствует естественный ограничитель цен. Если у большинства товаров стоимость со временем уменьшается, то у недвижимости она растет даже по мере эксплуатации, то есть недвижимость не устаревает со временем. У зданий качественной постройки практически нет конечного срока службы. А базовый актив любой недвижимости – земля вообще не изнашивается. «Производство» жилой недвижимости ограниченно, и не только потому, что земля относится к наиболее исчерпаемому природному ресурсу. Человек не может жить где угодно. К жилью предъявляются специальные требования – важно прежде всего место, например близкое к работе, достаточно престижное, с необходимой инфраструктурой и т. д.

И наконец, если цена на обычный товар растет, спрос падает и товар начинают меньше покупать. В случае с недвижимостью ситуация противоположная: с ростом цен на рынке возникает ажиотаж, все начинают больше покупать; вместо механизма ограничения цены на рынке жилой недвижимости действует механизм повышения цены.

Спрос на недвижимость постоянен – каждому человеку нужна крыша над головой, а всякому бизнесу помещение для работы. Так как численность населения и экономика в долгосрочной перспективе постоянно растут, растет и спрос на недвижимость. Более того, спрос на недвижимость растет опережающими темпами, поскольку требования людей к качеству жизни все время повышаются.

Предложение на рынке недвижимости, в отличие от предложений на других товарных рынках, не может быть резко увеличено – недвижимость сложна в производстве, на возведение здания уходит от нескольких месяцев (сборные конструкции) до нескольких лет, поэтому моментально отреагировать на возросший спрос производители недвижимости (девелоперы) не могут.

Но даже если бы и нашлась возможность производить недвижимость быстро и дешево, это не привело бы к моментальному падению цен – есть еще фактор месторасположения. Марку Твену приписывают высказывание: «Покупайте землю – ее больше не производят», и, как в любой шутке, в этой есть доля правды.

Предложение земли в привлекательных местах всегда будет ограниченным, и в силу этого всегда будет ограниченным предложение недвижимости. Таким образом, на рынке недвижимости существует фундаментальный дисбаланс: спрос растет неустанно, а рост предложения имеет объективные ограничения. Именно этот дисбаланс является причиной роста цен.

Рынок недвижимости не уникален с точки зрения дисбаланса спроса и предложения. Например, спрос на нефть также растет вместе с развитием мировой экономики. Предложение же на рынке нефти ограничено как объективными (объем полезных ископаемых конечен), так и субъективными факторами (квоты на добычу, устанавливаемые ОПЕК). В результате этого мы наблюдаем, как цены на нефть бьют все новые рекорды.