Хороший юрист, плохой юрист. С чего начать путь от новичка до профи

Вот – теперь аренда. Срочный вопрос или нет? Насколько «горит»? Так, а когда у нас истекает договор? Не помню… Поднимаю договор. Договор стандартный, на десять месяцев. Не перезаключим на новый срок – окажемся на улице. Срок действия договора истекает в октябре. На дворе сейчас август… Выходит, собственник хочет продлить с нами отношения… Но по новой цене.

Поняли ошибку? Да! Новичку сказали звони – он и побежал звонить. А подумать?! Мы юристы или где? Хороший, думающий юрист сначала обязательно поднимет договор. Важно, т. к. от этого зависит дальнейший ход вопроса. И кто будет вести вопрос. Вы – или другой человек. Кто-то, кто полномочен принимать стратегические и финансовые решения. Скорей всего, директор. А то и собственник бизнеса.

В данном случае ваша ответственность кончится, как только вы напишите Борису Федоровичу, от которого поступил вопрос, письмо с консультацией:

«Истекла аренда – собственник вправе вас выгнать. Да, ст. 622 ГК, п. 2 говорит, «если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок», но я бы не стал на эту статью рассчитывать. Если мы откажемся заключить новый договор по новой цене, собственник нас выгонит – «заявит возражения» – гораздо раньше.

Обращаю ваше внимание, в полномочия юриста не входит обсуждение вопроса о размере арендной платы на новый срок. Полагаю, этот вопрос находится в зоне ответственности директора нашей компании».

Именно так! Ваша роль и ответственность кончилась, как только вы разъяснили спросившему «что по закону» и последствия, закрыли юридическую часть вопроса. Торговаться же с собственником по арендным ставкам – это уже не к вам.

Вроде бы на звонок надо отвечать звонком. Не обманывайтесь. В данном случае в ответ на вопрос нужно писать электронное письмо. Я бы еще и копию письма директору отослал. И пусть они там уже сами разбираются, кому к собственнику на переговоры ехать. Ко мне вопросов не будет – я свое отработал. А если кто забудет об этом разговоре, всегда можно поднять переписку и напомнить.

Могло быть иначе. Допустим, договор аренды заключен на три года, зарегистрирован в ЕГРЮЛ, но у собственника нет права поднять арендную плату. Или есть, но на 10 %, а собственник хочет на 20.

Вот тогда – если собственник действует вопреки договору – можно было бы позвонить исполнителю. Вежливо вразумить: «Вы договор читали? Со своими юристами советовались?»

А по итогам разговора все равно написать электронное письмо и Борису Федоровичу, от которого поступил вопрос, и директору. Написали – дали заключение – закрыли вопрос. Дальше пусть торгуются сами. Это не вопрос юриста. Будут юридические вопросы – пусть присылают, решим.

На часах 10:50. С арендой – непредвиденным вопросом – разобрались. Заметку в – мусорник. Но!!! Пишем другую заметку: «Чем кончилась история с продлением аренды?». Ставим срок: через неделю уточнить у БФ.

Вопрос важный. Директор может забыть. БФ может замотаться. Как добросовестный исполнитель, исходя из принципа «Вопросы надо доводить до конца», подержу-ка я вопрос на контроле… Хуже точно не будет.

Теперь беремся за отзыв ответчика. Ответчик «ссылается на какое-то решение, которого нет в базе». Действительно, нет… Чье решение? ВАС РФ, 2012 г… Ищем по базе арбитраж. Есть! Качаем. Читаем…

Ну, хорошая попытка… Хоть как-то обосновали позицию… Но – нет. Практика с тех пор ушла далеко вперед. И что приятно, ушла в выгодную нам сторону. Пишем возражения на отзыв. Прикладываем современную практику. Отдаем секретарю на отправку.

На часах 12:00. До обеда – час. Что успеем? Идем по утреннему плану. Берем два договора и сравниваем. Разные юр. лица, разный предмет. Бывало, что оба договора шли от одной фирмы – тогда проще, обычно одинаковые. Не тот случай.

Ладно. Берусь за первый договор. Кто вторая сторона? ООО «Вектор». Проверяем. В ЕГРЮЛе есть, хорошо. Что по базе арбитража? Ого… 15 судебных дел. В десяти они ответчик. Долги по поставке. Набрали товар и не расплатились. Всего долгов на 10 миллионов… Банкротства пока нет…[163]

Так, что хотят от нас по договору? Мы – поставщик, они – покупатель. Поставка тушенки на 1 500 000 руб… с отсрочкой платежа на полгода. Да вы шутите?! К тому времени эту гоп-компанию, скорей всего, будут банкротить полным ходом. Или сольют. Как-то не хочется быть 11-ым кредитором в банкротстве…

Пишу отказное заключение. Возвращаю договор и заключение менеджеру, который прислал этот договор на согласование. Берем второй договор… Стоп. Без пяти час. Война – войной, обед по расписанию.

Поели. Подышали свежим воздухом. 13:05. Достал с полки папку с делом фин. директора. Открыл… ДЕРГ!!!! – «Иваныч, зайди к шефу по аренде!» Зашел. Объяснил, что или договаривайтесь с собственником, или будем искать новый офис.