Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в пользу которых установлены и зарегистрированы ограничения (обременения) права собственника (например, согласие получателя ренты — статья 604 ГК РФ), то проверяется наличие такого согласия и указания в договоре, представленном на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права, условий, обременяющих (ограничивающих) права собственника.

Учитывая то, что на основании п.23 Правил ведения ЕГРП сведения об объекте недвижимого имущества вносятся в подраздел I ЕГРП на основании документов, удостоверенных государственной организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества, но в соответствии с абз. 3 п.8 ст.12 Закона правоустанавливающий документ имеет приоритет перед записями ЕГРП, при проведении правовой экспертизы документов и проверке законности сделки рекомендуется удостовериться в том, что сведения об объекте недвижимого имущества, указанные в документах, удостоверенных государственной организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества, соответствуют аналогичным сведениям, указанным в правоустанавливающем документе.

При выявлении расхождений аналогичных сведений в названных документах рекомендуется приостановить государственную регистрацию, о чем уведомить заявителя, и в том числе направить соответствующий запрос в порядке, установленном п.3 ст.8 Закона, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества, удостоверившую документ, содержащий сведения об описании объекта недвижимости.

В соответствии с п.1 ст.13, ст.ст.19, 20 Закона по результатам правовой экспертизы документов и проверки законности сделки государственным регистратором может быть принято одно из следующих решений:

зарегистрировать заявленное право, сделку, ограничения (обременения) права;

приостановить государственную регистрацию с целью устранения причин, препятствующих государственной регистрации, в том числе для получения дополнительных документов;

отказать в государственной регистрации.

В случае если государственная регистрация была приостановлена в связи с отсутствием какого-либо документа, необходимого для государственной регистрации, после его представления (получения) проводится дополнительная правовая экспертиза.

В случае, когда заверенная копия решения о наложении ареста (п.3 ст.28 Закона) представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не органом, наложившим арест на недвижимое имущество, а иными лицами (например, истцом), в целях проведения государственной регистрации ареста рекомендуется предварительно запросить у названного органа сведения о том, не снят ли данный арест на момент рассмотрения вопроса о его государственной регистрации.

В случае, когда иными лицами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представлена незаверенная копия решения о наложении ареста, рекомендуется запросить у соответствующего органа, наложившего арест, заверенную копию решения о наложении ареста (п.3 ст.28 Закона), а также сведения о том, не снят ли данный арест на момент рассмотрения вопроса о его государственной регистрации.

III. Порядок приостановления государственной регистрации.

При возникновении у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений государственный регистратор в соответствии с п.1 ст.19 Закона обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. При этом необходимо принимать во внимание то, что согласно п.1 ст.19 Закона представление дополнительных доказательств наличия у заявителя (заявителей) оснований для государственной регистрации (в том числе недостающих документов), а также подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений является правом заявителя. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений (например, запросить указанные сведения, имеющиеся у уполномоченных органов (организаций), в порядке, предусмотренном п.3 ст.8 Закона) и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

По решению государственного регистратора государственная регистрация может быть приостановлена в соответствии с п.1 ст.19 Закона, в частности в случае непредставления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, необходимых для проведения государственной регистрации в установленных законодательством Российской Федерации случаях (п.2 ст.17 Закона).