Коммерческий договор. От идеи до исполнения обязательств

При осуществлении своих прав, владелец закладной обязан предъявлять закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса или не заложена с передачей ее залогодержателю закладной (ст. 17 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Когда должник исполнит свое обязательство, залогодержатель обязан передать ему закладную, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, – удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательства.

Возможности участников ипотеки можно увидеть, исследуя их права.

Залогодатель по отношению к имуществу, заложенному по договору об ипотеке, имеет право (ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»):

с согласия залогодержателя отчуждать (путем продажи, обмена, дарения, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного общества или товарищества либо паевого взноса в имущество кооператива);

без согласия залогодержателя завещать заложенное имущество, сдавать его в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом;

если последующая ипотека не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, провести последующую ипотеку, т. е. предоставить имущество, заложенное по договору об ипотеке, в залог и обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю.

Ипотечный залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу (ст. 47 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»):

по договору об ипотеке;

по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

Передача прав по закладной совершается путем совершения отметки о новом владельце на закладной и влечет последствия уступки требований (цессии). В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи.

Залог закладной осуществляется по договору о залоге закладной без передачи или с передачей закладной лицу, которое станет залогодержателем закладной в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).

Залогодержатель закладной, получающий ее при заключении договора о залоге закладной, имеет право (ст. 49 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»):

обратить взыскание на заложенное имущество в порядке, установленном статьей 349 ГК РФ;

передать права по закладной в порядке, на условиях и с последствиями, установленными статьей 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

если ипотечный залогодержатель осуществит на закладной специальную залоговую надпись, то залогодержатель закладной вправе по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

Итак, держатель закладной имеет право продать ее любому инвестору. В этом случае заемщик будет нести обязательства уже не перед кредитором, а перед инвестором. Соответственно, инвестор затем может проделать такую же операцию.

В сфере жилой недвижимости существенным препятствием для ликвидности как жилых домов, квартир, так и закладных на них служат антиконституционные положения о регистрации граждан по месту жительства, принятые в ряде субъектов Федерации.

Если закладная будет ликвидной и станет обладать инвестиционными свойствами, то это повысит на нее спрос и даст развитие вторичному рынку ипотечных ценных бумаг, а следовательно, повлияет на рост интереса к ипотечным кредитам. Но чтобы быть ликвидной, закладная должна быть стандартизированной по форме и содержанию (в том числе по реквизитам и ценам) и выпускаться в больших объемах, что позволит инвестору избежать расчетов кредитного риска отдельно по каждой закладной. Заметим, что закладная относится к традиционно малорискованным инструментам инвестиций.