Квадрант денежного потока

В тот день я узнал о деньгах и инвестировании больше, чем за все предыдущие 27 лет моей жизни. Отец Майка был рад, что я проявил инициативу и сделал инвестицию в недвижимость, но при этом я совершил несколько грубых ошибок, которые могли привести к финансовой катастрофе. Однако уроки, которые я извлек из этой неудачной инвестиции, со временем принесли мне миллионы.

Деньги можно увидеть разумом

– Главное здесь не то, что видят твои глаза, – сказал богатый папа. – Недвижимость – это всего лишь недвижимость. Акционерный сертификат – это всего лишь акционерный сертификат. Это вещи, которые ты можешь видеть. Но главным является то, чего ты не можешь увидеть. Это сделка, финансовое соглашение, рынок, управление, факторы риска, денежный поток, структура корпорации, законы о налогах и тысяча других вещей, которые делают ту или иную инвестицию выгодной или невыгодной.

Затем он стал критиковать эту сделку, засыпая меня следующими вопросами:

– Зачем тебе платить такой высокий ссудный процент? Каким, по-твоему, будет процент рентабельности этой инвестиции? Соответствует ли это капиталовложение твоей долгосрочной финансовой стратегии? Какой коэффициент незанятости жилья ты использовал? Как ты рассчитывал ставку капитализации? Ты проверил в архиве историю оценки стоимости этой недвижимости? Ты учел расходы на управление? Какую процентную ставку ты использовал при подсчете расходов на ремонт? Ты знал, что городской совет только что объявил о плане ремонта дорог в этом районе и что в связи с этим изменится маршрут дорожного движения? Прямо перед твоим домом будет проходить оживленная улица. Жильцы съезжают, чтобы оказаться подальше от этого долгостроя. Ты это знал? Я понимаю, что сейчас рынок на подъеме, но знаешь ли ты, чем вызвана эта тенденция – реальным состоянием экономики или жадностью – и как долго она, по-твоему, продлится? А что будет, если никто не снимет твою квартиру? А если это произойдет, то как долго ты сможешь удерживать квартиру и самого себя на плаву? И опять-таки, хотелось бы знать, что заставляет тебя считать потерю денег хорошей сделкой? Этот вопрос тревожит меня больше всего.

– Просто сделка показалась мне хорошей, – в полном отчаянии признался я.

Богатый папа улыбнулся, встал и пожал мне руку.

– Я рад, что ты взялся за дело, – сказал он. – Большинство людей только думают, но никогда ничего не предпринимают. Если ты что-то делаешь, то допускаешь ошибки, а мы в основном учимся именно на ошибках. Запомни: ничему действительно важному нельзя научиться в классе. Настоящее обучение происходит, когда ты действуешь, совершаешь ошибки, а потом исправляешь их. Вот когда формируется мудрость.

Я почувствовал себя немного лучше и теперь был готов учиться.

Затем отец Майка объяснил, что, принимая решение относительно объекта недвижимости или акции, люди часто исходят из того, что видят, что говорит им брокер или советует всезнающий сослуживец. В большинстве случаев они совершают покупки, руководствуясь эмоциями, а не трезвым расчетом.

– Вот почему девять из 10 инвесторов не зарабатывают денег, – сказал богатый папа. – И хотя они необязательно остаются в минусе, но и выйти в плюс тоже не могут. Они просто остаются при своих: то немного заработают, то немного потеряют. Все дело в том, что такие инвесторы используют глаза и эмоции, но не разум. Многие люди занимаются инвестированием, потому что хотят быстро разбогатеть. Поэтому, вместо того чтобы стать инвесторами, они превращаются в мечтателей, азартных игроков и мошенников. В мире полно таких людей. Так что давай сядем рядом, заново пересмотрим эту убыточную сделку, которую ты только что заключил, и я научу тебя, как превратить ее в выгодную. А начну я с того, что научу твой разум видеть то, чего не могут увидеть твои глаза.

От плохого к хорошему

На следующее утро я вернулся к агенту по недвижимости, отказался от сделки на прежних условиях и начал переговоры заново. Это был не очень приятный процесс, но он многому меня научил.

Три дня спустя я снова навестил богатого папу. Цена квартиры осталась прежней, и агент полностью получил свои комиссионные, потому что он их заслужил. Но, хотя цена и осталась прежней, условия договора существенно изменились. В результате пересмотра ставки ссудного процента, условий платежа и периода амортизации я теперь мог рассчитывать на 80 долларов в месяц чистой прибыли даже с учетом расходов на управление и коэффициента незанятости жилья. А если бы ситуация на рынке ухудшилась, я мог бы даже снизить квартплату и все равно остаться в плюсе. И я определенно поднял бы квартплату, если бы дела на рынке пошли лучше.

– По моим подсчетам, твои потери могли бы составить минимум 150 долларов в месяц, – сказал богатый папа, – а может, и больше. Если бы ты продолжал терять по 150 долларов в месяц, то сколько подобных сделок ты мог бы себе позволить при твоей зарплате и расходах?