Недвижимое имущество в гражданском праве и сделки с ним

Суперфициант может устанавливать на суперфиций право залога, правда с тем ограничением, что в случае неуплаты pension преимущество перед залогодержателем будет иметь собственник данного участка. Павел указывал: «Суперфиций, установленный в отношении чужой земли, может быть передан в залог, с тем, однако, что первое место по рангу залоговых кредиторов предоставляется собственнику земли, если ему не внесена плата за пользование земельным участком». (D. 20.4.15.)

В отличие от эмфитевзиса, собственник участка не имеет права преимущественного выкупа права суперфиция.

Права суперфицианта надежно защищал уже другой, более совершенный интердикт – interdictum de superficiebus. Соответствующая фраза в эдикте звучала так: «Я запрещаю применять силу с целью не допустить того, чтобы вы пользовались доходами от суперфиция, о котором идет речь, как вы пользуетесь по условиям сдачи в аренду или взятия в аренду один по отношению к другому не силой, не тайно и не прекарно. Если будет заявлен какой-либо другой иск относительно суперфиция, то я дам возможность его предъявить по выяснении правового основания спора». (D. 43.18.1). По сути такая формулировка означала, что пока суперфициант платит оговоренную соглашением с собственником земли арендную плату, забрать у него застроенный участок земли не может никто, даже сам собственник[75]. Благодаря такой защите суперфициант мог свободно распоряжаться своим правом: продать его, подарить, заложить, завещать[76]

.Позднее ему вообще стали предоставлять не только данный интердикт, но и виндикационный иск по аналогии (actio vindicatio utilis)[77].

Институт эмфитевзиса в своем окончательном виде появился в римском праве достаточно поздно, только в постклассический период, примерно с 4 века н. э. Его суть заключалась в том, что римское государство, а также городские и сельские муниципии, а иногда и коллегии жрецов передавали в аренду частным лицам, как правило, на срок пять лет, принадлежащие им на праве собственности сельскохозяйственные земли. Хозяйственные причины, повлекшие широкое распространение такой аренды земли, до конца не ясны. Вероятно, что в предклассический период это было вызвано тем, что большие объединения граждан, созданные по формальному признаку местожительства (муниципии), в силу наличия в них большого количества житейских и бытовых конфликтов объективно не способны к эффективной и качественной обработке собственной земли. С точки зрения экономической гораздо выгоднее передать общую землю в обработку какому-то одному лицу, которое хозяйствуя своей волей, способно извлечь гораздо большую выгоду из такого участка земли. Начало такой практике положили цензоры, которые начали сдавать государственные земли в аренду c публичных торгов любым желающим, готовым заплатить за такую аренду наемную плату (vectigal). Срок такой аренды составлял пять лет (lustrum), в течение которых цензор находился в должности. Удачному примеру цензоров последовали муниципии. Естественно, что в такую аренду могли быть отданы только общинные земли ager publicus

, то есть те земли, которые не имели собственников.

Однако ближе к началу классического периода, процесс приватизации общинных земель ускорился, и подобная практика аренды внутри римских общин постепенно сходила на нет, так как ager publicus оставалось очень мало. Однако к этому времени (3 век н. э.) такая практика получила развитие в новом направлении за счет того, что римские войска захватывали огромное количество земель в провинциях, в то время как в центре империи земли не хватало. Поэтому ближе к концу классического периода у римской администрации возникает здравая мысль раздать эти необрабатываемые земли, которые принадлежали к императорскому имуществу в пользу всех желающих, готовых переселиться в провинцию и платить за обработку предоставленных земель деньги. Однако ни один здравомыслящий человек не изъявит желание переселиться в провинцию, не имея в отношении предоставленного ему земельного участка какого-либо устойчивого права. Поэтому перед римской юридической мыслью стала задача создать такое устойчивое право пользования чужим земельным участком, которое оптимальным образом защищало бы интересы как собственника земли, так и лица её обрабатывающего. Так и было постепенно создано право эмфитевзиса (ius emphyteuticarium[78]).