Недвижимое имущество в гражданском праве и сделки с ним

В условиях экономического кризиса многие застройщики оказались банкротами, в связи с чем актуальная стала практика признания права собственности на квартиры в незавершённых строительством многоквартирных домах за гражданами – дольщиками. Так, Коллегия по гражданским делам ВС РФ по одному из дел указала следующее. Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путём признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершённого строительства, поскольку, исходя из положении статьёй 309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объёме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной- требовать защиты своих прав, в том числе и путём предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершённом строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершённого строительства (Определение Коллегии по гражданским делам ВС РФ от 24 января 2017 г. № 89-КГ16-10. Однако позднее по другому делу Коллегия по экономическим спорам ВС РФ, отменяя решения суда первой инстанции о признании права собственности на долю в общем имуществе в виде конкретной квартиры за истцами, указала, что ст. 130 ГК РФ объекты незавершённого строительства, действительно, отнесены к объектам недвижимого имущества. Вместе с тем основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона – статьями 218 и 244 ГК. Наличие таких основании покупатели по договору квартиры как будущей вещи, не подтвердили. Норма, содержащаяся в абзаце первом пункта 1 статьи 218 ГК РФ, на которую сослался суд округа, не регулирует спорные отношения о правах покупателя квартиры на объект незавершенного строительства (Определение Коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 5 сентября 2019 г. № 306-ЭС16-3099 (4, 5)). Таким образом, если строительство жилого дома не завершено и квартир в натуре не существует, то право собственности на них получить нельзя. если несколько дольщиков претендуют на одну квартиру, а еще и границы помещений не совпадают, то нельзя требовать признания собственности на жилье, а надо обращаться к новому застройщику и просить переоформить договор.

По результатам нашего исследования можно сделать ряд кратких выводов. Представляется оптимальным деление признаков недвижимого имущества на фактические и юридические (формальные). При этом фактические признаки недвижимости являются определяющими, поскольку они непосредственно указаны в ГК РФ. Признак фундаментальной связи с землей позволяет решить проблему, с какой стадии строительства его объект становится объектом недвижимости. Правильным является подход, в соответствии с которым объектом незавершенным строительством в смысле ст. 130 ГК РФ является только тот объект, который имеет хотя бы готовый фундамент. Это связано с тем, что именно характеристики фундамента во многом определяют индивидуальные характеристики объекта, в который будет достраиваться объект незавершенный строительством.

Глава 3

Правовой режим коммерческой недвижимости

Понятие и признаки коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость является важным элементом коммерческой деятельности как в нашей стране, так и в зарубежных странах. В связи с этим, необходимо постоянное реформирование законодательной базы, регулирующей данные правоотношения. Однако в настоящее время данные правоотношения не только не развиваются, но и не урегулированы в должной мере. Согласно цивилистической доктрине, недвижимость является объектом гражданских прав.

На сегодняшний день в законодательстве Российской Федерации нет правового понятия «коммерческая недвижимость». Единственное закрепление с схожей тематикой имеется в ст. 50 ГК РФ, где речь идет о коммерческих организациях и некоммерческих организациях, что дает возможность выдвинуть свое определение, проведя аналогию теоретическую и практическую.

Итак, коммерческая недвижимость – это здания, сооружения, участки земли, единый недвижимый комплекс, объекты незавершенного строительства, предназначенные для извлечения прибыли на постоянной основе от их использования в предпринимательской деятельности. Стоит оговориться, что перечень перечисленных объектов не является исчерпывающим, поскольку нет прямого указания закона.

В западной практике имеется два разных понятия, которые применяются в рассматриваемой теме: