Недвижимое имущество в гражданском праве и сделки с ним

Когда Рим имел небольшую территорию и был окружен враждебными соседними племенами, вся пахотная земля была рядом с городскими стенами. Каждой семье римских граждан выделялся двух- югеровый надел. При этом через год по жребию происходил передел такой общественной земли. Режим использования такой земли, ввиду ее острого дефицита, был чрезвычайно строгим, регулировался изначально не столько правовыми, сколько религиозными нормами, содержание которых впоследствии так же вошло в содержание термина possessio. Для людей того времени agri представлялось как местообитание подземных богов, от расположения которых к людям зависит плодородие и урожай, и, следовательно, вся римская гражданская община. При этом формирование чрезвычайно жесткого, основанного на религиозных предписаниях режима землепользования и земельного оборота определялось так называемым аграрным вопросом, который раздирал римское общество более пятисот лет.

Суть этого конфликта заключалась в том, что некоторые богатые римские граждане, как правило представители патрицианских родов, действуя на свой страх и риск, захватывали и начинали обрабатывать землю, расположенную на значительном удалении от города, то есть такую землю, которая не имела статус общественной земли римского народа (т. е. ager publicus

), а являлась землей ничейной, т. е. не принадлежащей ни римскому народу, ни соседним племенам. Подобные оккупации начались уже в VI в. до н. э. и изначально представляли собой огромный риск для оккупанта. Но размер таких оккупаций фактически зависел лишь от возможности оккупанта обрабатывать тот или иной размер земли, и изначально это не вызывало напряженности в римской общине. Но с течением времени, уже в начале IV в. до н. э., когда в результате войн с другими племенами эта земля стала контролироваться римской общиной, возникает высочайшая степень напряженности, вызванная желанием плебейского большинства, которое, в первую очередь, и несло тяжесть всех войн, ввести эти земли в статус ager publicus для равномерного распределения среди всех римских граждан. Однако представители патрицианских семейств, которые многие поколения обрабатывали эти участки на свой страх и риск, и, точно так же, как и плебеи, воевали за них, полагали что имеют право пользоваться такими землями. И их не смущал тот факт, что размер таких оккупаций мог в сотни и тысячи раз превышать установленный для всех граждан двух – югеровый надел. Более пятисот лет этого конфликта демонстрируют, что основным аргументом обеих сторон становится вопрос правильного, надлежащего землепользования, наличие которого в действиях того или иного лица, создает право на эту землю.

В этой связи начинает формироваться идея пользования земельным участком неким особым образом, когда такое пользование, с одной стороны, полностью соответствует исконным природным качествам земельного участка, и, при этом, с другой стороны, формирует у пользователя некие добродетельные качества характера, важные для военных дел и гражданской жизни одновременно. Данная идея возникла на рубеже V–IV в. в. до н. э. в Греции и прекрасно выражена в работе ученика Сократа Ксенофона Афинского (годы жизни 430–356 г.г. до н. э.) «Домострой» (греч. – ), который для ее написания использовал авторитет своего учителя.

Указанную идею землепользования Ксенофон обосновывает тремя взаимно дополняющими друг друга тезисами: 1) успешным опытом персидского царя Кира Великого, дававшего земельные участки своим войнам и самого занимавшегося земледелием[4]

; 2) идеей о том, что человеку полезно иметь только те вещи, которыми он умеет управлять и правильно пользоваться[5]; 3) неразрывной зависимостью военной и гражданской жизни от земледелия[6].

Науку обрабатывать землю в соответствии с вышеуказанными принципами Ксенофон называет o («экономикой»)[7]

, постоянно развивая мысль о том, что ей, в отличии от других наук, не сложно научиться потому, что земледелец постоянно находится в контакте с природой, которая мудрее человека, а также постоянно обменивается опытом с другими земледельцами[8]. При этом успешность хозяйствования является единственным и самым достоверным критерием добродетельности личных качеств хозяина для окружающих, при отсутствии которых хозяйствование не будет считаться успешным[9]. Самое важное, что цель такого хозяйствования, заключается не накоплении материальных благ, а в выработке особых качеств характера[10]

, которые обязательно исчезнут, если богатство перейдет определенные границы и станет чрезмерным[11], поскольку при этом неизбежно исчезнут добродетельные качества характера.

О степени влияния этой идеи Ксенофонта на римское общество можно судить хотя бы по восхвалению последнего Цицероном, поставившего Ксенофонта на недосягаемую для своих соотечественников высоту[12] и переведшего его произведения на латинский язык, восторженным упоминанием его же у Квинтилиана[13] и более чем высоким упоминанием – у Авла Геллия[14].