Недвижимость – Вторичка

? Любая сделка предполагает ответственность за результат. При согласии сторон данный вопрос среди продавцов не теряет свою злободневность. Как известно, ответственность бывает единоличной или солидарной, когда отвечают все вместе. Кто из участников продажи берёт на себя ответственность за конечный результат? Вопрос очень серьёзный, если принять во внимание информацию, размещённую в статье от 14.02.2019 под названием «Министр юстиции РФ высказался за повсеместное участие нотариусов в совершении сделок с недвижимостью». В материале приводятся слова министра юстиции Российской Федерации Александра Коновалова: «от 5 до 7 % процентов сделок несут в себе пороки законности». Для слушателя, далекого от юридических терминов, уточняю: фраза «пороки законности» означает, что любая сделка, которая попадает в число 5–7 % по г. Москве, может быть признана судом оспоримой или ничтожной. Люди, попадающие в этот процент, годами могут «глотать пыль в судах», как сказал известный политик, а потом остаться без квартиры и денег. Много это или мало, люди решают сами, но по факту – это каждая двадцатая сделка по продаже-покупке квартиры в Москве. Для нас же важно сейчас другое – отметить, что в нашем первом вопросе о согласии на продажу квартиры существует и такая деталь, как ответственность по сделке, как предстоящей, так и будущей (в случае альтернативной продажи). В зависимости от сложившихся в большой семье отношений могут быть востребованы и документы, например, письменное обязательство о принятии ответственности по продаже квартиры лицом на себя с согласия остальных членов семьи. Это может быть важно при рассмотрении вопроса в судебном порядке, при обращении любого из собственников квартиры, при неполучении им запланированного результата.

? При согласии всех собственников на отчуждение объекта может возникнуть и такая деталь, как судебная история одного из участников процесса, который может одновременно являться ответчиком по гражданскому иску о возврате долга либо находиться в стадии банкротства, иметь задолженность по алиментам, налоговым обязательствам и прочее. Если данный вопрос не был изучен до принятия решения о продаже, то он обязательно всплывет на стадии регистрации перехода права собственности на квартиру в органах Росреестра и выступит непреодолимым заслоном в её совершении. Время, нервы, деньги, в том числе и внесённые в качестве задатка за предполагаемую покупку – новую квартиру, будут потеряны безвозвратно.

Вариант два – нет согласия на продажу одного или нескольких лиц или бывших членов семьи.

Решений в данном случае совсем немного:

1. Стороны находят решение самостоятельно либо с приглашением специалистов по урегулированию конфликтов – процедура медиации. При положительном результате квартира продаётся по максимально выгодной цене и сохраняются отношения между сторонами. Выигрывают все.

2. В судебном порядке – вариант достаточно популярный, несмотря на всеего слабые стороны, к которым можно отнести:

• замораживание конфликта между когда-то близкими или родными людьми на длительное время, часто на всю оставшуюся жизнь;

• большие финансовые затраты на оплату услуг адвокатов и судебные издержки;

• снижение стоимости объекта как при выделе доли квартиры в натуральном виде, так и при продаже доли без её фактического выделения;

• большие затраты времени и нервов;

• предоставление возможности широкому кругу лиц использовать возникший конфликт в собственных интересах и за счёт сторон процесса продажи.

В рамках нашего курса ограничимся указанным кругом предположений и предоставим возможность читателю – учащемуся школы, используя собственные знания и личный опыт, ответить на расположенные ниже вопросы, которые в определённой мере соответствуют первой теме курса. Учащиеся при желании могут использовать различные источники: интернет-площадки, книги, кодексы РФ по жилищному и гражданскому праву, советы «бывалых» риелторов и знакомых юристов. Задача учащегося – не просто ознакомиться с текстом книги, а начать искать, действовать самостоятельно. Читатели, которые не располагают временем, имеют возможность ознакомиться с ответами, которые размещены ниже таблицы.

Пример – квартира приобреталась до брака, один собственник.

Ответы по желанию читателя-учащегося сравниваются с мнением автора курса, который выступает в качестве преподавателя школы продаж вторичного жилья.

Вопрос 1: Я обязан/не обязан интересоваться, где будет проживать супруга после развода в случае продажи квартиры?

Ответ: Правильный ответ – «нет». Человек не только не обязан по закону интересоваться, но и не имеет на это права, так как в соответствии с Конституцией РФ, ст. 23: «Каждый имеет право на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, защиту своей чести и доброго имени».

Вопрос 2: Отсутствие согласия между членами семьи собственника может повлиять/не повлиять на цену продажи?

Ответ: Определимся с юридическими терминами: «член семьи», «собственник» и «жилое помещение» – это имеет прямое отношение к ответу на вопрос.