Очнись! Выжить и преуспеть в грядущем экономическом хаосе

С того момента как в 2000 г. лопнул пузырь фондового рынка, недвижимость заняла, похоже, место «актива, который непременно надо иметь» и «надежного» объекта инвестирования. Цены на недвижимость на Западе, выраженные в долях семейных доходов, достигли рекордных высот. Некоторые инвесторы настолько возбуждены этим «новым» инвестиционным инструментом, что накупили множество объектов недвижимости, зачастую в целях сдачи их в аренду.

Мы считаем, что цены на недвижимость во многих западных странах, особенно англосаксонских, к сожалению, достигли величин, которые невозможно поддерживать. Они обязательно подвергнутся коррекции прежде, чем выйдут на новый уровень. Хотя мы не одиноки в этом мнении, многие домовладельцы и инвесторы предпочитают думать, что принадлежащая им недвижимость – надежный объект для размещения капиталов, и продолжают завышать ее стоимость темпами, опережающими инфляцию. Поверьте: все это делается за ваш страх и риск.

Сильнее всего пострадают владельцы недвижимости, которая обременена разного рода долгами, т. е. те, кто заложил более 80 % стоимости своей собственности. Этим собственникам следовало бы приложить максимум усилий для погашения большей части своей задолженности под залог или, если это возможно, для полной ликвидации этой задолженности. Если же ни то ни другое невозможно, наилучшим вариантом является продажа собственности и жизнь в арендуемом жилье до тех пор, пока не завершится коррекция рынка. Ниже мы рассматриваем каждый из предложенных вариантов.

Погашение задолженности, образовавшейся под залог

Если вы взяли кредит под залог имущества, тщательно изучите, есть ли у вас возможность ликвидировать другие активы (вроде банковских счетов, акций, облигаций и т. д.) и за счет этого избавиться от долга, частично или полностью. При наступлении грядущего экономического спада кредиты под залог имущества в реальном исчислении станут очень дорогими. Это произойдет потому, что несмотря на то, что номинальные процентные ставки останутся низкими, реальная стоимость кредита под залог недвижимости существенно возрастет вследствие падения цен на недвижимость.

Приведем пример того, что может случиться, если в настоящее время у вас есть долг, обеспеченный недвижимостью.

Предположим, у вас есть дом, который сегодня стоит 1 млн дол. Если в настоящий момент вам предстоит погасить долг в размере, скажем, 500 тыс. дол., то чистая стоимость вашей собственности на этот дом равна 500 тыс. дол., т. е. 1 млн минус 500 тыс. дол.

Иными словами, эти 500 тыс. дол. – сумма, которую вы получите, если пожелаете и сможете продать дом сегодня. Из этой суммы следует вычесть комиссионные, вознаграждения агентам по торговле недвижимостью и т. д.

Теперь предположим, что стоимость дома упала до 500 тыс. дол. (пожалуйста, не отвергайте такое предположение, поскольку вполне вероятно, что цены на жилье в богатых странах снизятся наполовину или даже больше). Таким образом, чистая стоимость, приходящаяся на вашу долю в заложенном доме, упадет до нуля!

Трагичность подобной ситуации в том, что домовладельцу, возможно, придется в конце концов выплачивать 500 тыс. дол., которые были получены как кредит, взятый под залог недвижимости, а он уже не сможет этого сделать, особенно в том случае, если доходы от недвижимости сократятся. Дом, отданный в залог, будет фактически принадлежать банку! Другими словами, доля собственности, принадлежащая домовладельцу в доме, который находится в залоге, сократится с 50 до 0 %, а его обязательства по выплате кредита, выданного под залог, останутся прежними.

Конечно, вы можете подумать, что в реальной жизни такого случиться не может. Однако именно это произошло в Гонконге. Недавний крупномасштабный случай «эффекта отрицательной разности между суммой залога и стоимостью заложенного имущества» разорил многих собственников.

Для приобретения жилья в кредит под залог банки в Гонконге обычно требуют первый взнос в размере 30 % стоимости приобретаемого жилья (с недавних пор это требование стало менее жестким). Учитывая очень высокие цены на недвижимость, существовавшие на протяжении большей части 90-х годов XX в., когда возникло такое поветрие, многим людям приходилось очень напряженно работать для того, чтобы удовлетворить подобное требование.

После 1997 г. и передачи Великобританией Гонконга Китаю цены на недвижимость в Гонконге начали стремительно падать, в некоторых случаях сократившись на 60 %. Печальная математика этого процесса привела к тому, что люди, купившие жилье в момент, когда цены на недвижимость достигли максимума (а таких людей было много), остались с отрицательной разностью между суммой залога и стоимостью заложенного имущества, достигавшей 30 % суммы залога.