Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность

Например, если кооператив предлагает вам на этапе рассрочки ставку более 10%, следовательно, он пользуется заемными средствами. В этом случае можно составить впечатление о будущей стабильности, узнав наименование банка. Если же вам предлагается кредитование на льготных условиях, предположим, исходя из годовой ставки 0,5%, то здесь используются собственные средства. Насколько это хорошо или плохо, сказать трудно, но специалисты советуют не снижать в этом случае долю пая ниже 50% от стоимости жилья.

И еще: не следует доверять пестрящей рекламе, обещающей заселение через неделю после вступления в кооператив. Такое невозможно. Через неделю вы можете только получить статус пайщика.

Самый неприятный момент для любого кооператива – так называемый кассовый разрыв, попросту говоря, банкротство. Однако для члена кооператива – это не означает потери всего и вся. Хотя издержки, безусловно, возможны, да и время уйдет… Но в любом случае пайщик может выкупить свою квартиру, погасив задолженность досрочно и до утверждения промежуточного ликвидационного баланса. А если этот вариант невозможен, то приобрести жилье с торгов. Причем в последнем случае уже внесенные средства будут зачтены.

Государственная регистрация права собственности

А ты зарегистрировал сделку?

Государственная регистрация – необходимое условие признания сделок с недвижимым имуществом действительными. С 1 января 2005 года регистрацией всех видов сделок занимается Федеральная регистрационная служба. Список видов сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации, указан в Гражданском кодексе РФ (ГК).

Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требований о государственной регистрации сделки, указанных в п. 1 ст. 164 и п. 1 ст. 131 ГК РФ, влечет ее недействительность. Иными словами, такая сделка признается ничтожной и не дает получателю никаких прав на недвижимость, относительно которой такая сделка была проведена.

Удивляться столь жесткому контролю со стороны государства за сделками с недвижимостью не стоит – это объективная необходимость, связанная с целевым назначением и особой значимостью многих объектов недвижимости. На сегодняшний день срок регистрации сделок с недвижимостью составляет 1 месяц.

Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст.1), недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. То есть критерием отнесения предмета сделки к недвижимости является его прочная связь с землей.

Обязательной госрегистрации подлежат:

– сделки отчуждения недвижимого имущества (договоры купли-продажи жилого дома или его части, доли в общей собственности, договоры мены жилого дома или его части, а также доли в общей собственности, договоры дарения жилого дома, его части или доли в общей собственности, договоры ренты, аренды с правом выкупа (лизинга), и пожертвование).

Обязательной регистрации также подлежат такие сделки с нежилыми помещениями:

– договоры дарения, аренды с правом выкупа (лизинга), продажи предприятия как имущественного комплекса и пожертвование;

– сделки, направленные на ограничение прав на недвижимое имущество (договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее года, аренды предприятия как имущественного комплекса, аренды земельных участков, аренды жилых помещений юрлицами, субаренды с учетом вышеизложенных пунктов, ипотеки, залога права аренды недвижимого имущества);

– акцессорные сделки, то есть дополнительно заключенные сделки к ранее зарегистрированным (уступка требования по зарегистрированной сделке, перевод долга по зарегистрированной сделке, соглашение об изменении или расторжении зарегистрированной сделки, отступное по зарегистрированной сделке, отказ одаряемого принять дар). Следует отметить, что акцессорные сделки совершаются в той же форме, в которой была совершена основная сделка.

Обязательной госрегистрации не подлежат: