Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

– удовлетворение потребности граждан в жилье (например, путем его строительства, приобретения, реконструкции и т. д.);

– управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Жилищный или жилищно-строительный кооператив – это юридическое лицо в форме некоммерческой организации. Его деятельность регулируется указанным Кодексом, а также гражданским законодательством.

В связи с тем, что финансовую основу жилищных или жилищно-строительных кооперативов составляют имущественные взносы его членов, то именно они своими средствами могут участвовать в следующем:

– в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома;

– в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

То есть правовую основу возникновения имущества у жилищного или жилищно-строительного кооператива составляет либо приобретение многоквартирного дома, либо его строительство. И только затем на жилищный или жилищно-строительный кооператив возлагаются полномочия по его реконструкции и содержанию.

Отличительными чертами этих видов кооперативов являются следующие:

– члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

– члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

То есть непосредственно в эксплуатации жилищного фонда, его реконструкции участвуют жилищные кооперативы. Так регулирование функций строительства не входит в компетенцию ЖК РФ, в нем рассматриваются вопросы, связанные с деятельностью только жилищных кооперативов. Полномочия, порядок деятельности жилищно-строительных кооперативов регулируются гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Необходимо выделить дополнительно совершенно самостоятельную группу кооперативов – жилищных накопительных. Основы их функционирования, правовое положение, права и обязанности их членов, порядок создания, реорганизации и ликвидации жилищных накопительных кооперативов регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Данный нормативный акт вступает в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования.

В соответствии с указанным Федеральным законом жилищный накопительный кооператив – это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

Членами жилищного кооператива могут быть:

– физические лица по достижении ими возраста шестнадцати лет (данное положение соответствует ст. 26 ГК РФ, согласно которой по достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах);

– юридические лица.

Для вступления в члены жилищного кооператива гражданин или юридическое лицо (с учетом указанных требований) должны подать в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.

Срок для рассмотрения правлением жилищного кооператива и утверждения его решением общего собрания членов жилищного кооператива (или конференции) – в течение одного месяца с момента его подачи. После утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) гражданин или юридическое лицо должны оплатить вступительный взнос. И после его оплаты при условии наличия утвержденного решения о приеме в члены жилищного кооператива указанные лица признаются полноправными членами жилищного кооператива.

Возвращаясь к ранее сказанному о договорах социального найма, необходимо отметить, что в ст. 49 ЖК РФ перечислены категории граждан, которым предоставляются жилые помещения по договорам социального найма. К ним отнесены:

– малоимущие граждане, признанные по установленным основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

– иные определенные федеральным законом или законом субъекта РФ категории граждан, признанные по установленным Кодексом и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях.

Указанные лица имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, если они организованы при содействии органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления.