Самоучитель по налогам на доходы физлиц

110) Если продается квартира, находящаяся в собственности менее трех лет, и покупается другая квартира, возможен ли взаимозачет по налоговым вычетам на продажу и на покупку?

Да, возможен в случае, когда налогоплательщик совершил обе сделки в рамках одного налогового периода и ранее не пользовался правом на получение вычета при покупке недвижимости. Соответственно, налогооблагаемую базу от реализации недвижимости можно уменьшить на вычеты по приобретению жилья (ст. 220 НК РФ, Письма Минфина России от 25.04.2011 № 03-04-05/7-296, от 25.04.2011 № 03-04-05/7-297, от 01.04.2011 № 03-04-05/9-210, ФНС России от 01.09.2009 № 3-5-04/1363, УФНС России по г. Москве от 21.04.2011 № 20-14/4/039150, от 10.03.2011 № 20-14/4/21815@ и др.).

При этом не забывайте о праве уменьшить доход от проданной недвижимости на сумму расходов, произведенных на ее покупку и улучшение потребительских качеств (например, ремонт) — возможно, тогда и взаимозачет не пригодится.

Пример: В 2012 году семья (отец, мать и ребенок) продали подаренную им в 2010 году квартиру за 4 млн. 200 тыс. руб. Каждому члену семьи принадлежали в квартире равные доли — по 1/3. В 2012 году по договору купли-продажи они купили другую квартиру за 5 млн. руб. в равнодолевую собственность, то есть по 1/3 у каждого. Посчитаем налоги.

Доход каждого из дольщиков от продажи доли в квартире составит 1 млн. 400 тыс. руб. (4200000 руб.: 3). Размер налогового вычета каждого собственника будет равен 333333 руб. (1000000 руб.: 3). Налогооблагаемый доход каждого от сделки составит 1066667 руб. (1400000 руб. — 333333 руб.). НДФЛ в размере 13 % с такого дохода составит 138667 руб.

Однако каждый член семьи, включая ребенка, может воспользоваться еще одним вычетом — вычетом на приобретение жилья. Правда, в данном случае максимальный размер вычета — 2 млн. руб. также придется разделить на троих. Получаем по 666667 руб. (при условии, что ранее вычетом на приобретение жилья они не пользовались). Соответственно налогооблагаемый доход каждого составит 400 тыс. руб. (1066667 руб. — 666667 руб.). С него нужно будет заплатить 13 % НДФЛ, то есть 52 тыс. руб. (за ребенка платят родители).

111) Как с максимальной выгодой реализовать свое право на вычет?

Необходимо учитывать следующие моменты:

• наличие у налогоплательщика официального налогооблагаемого дохода (подробнее см. вопр. № 63 и № 66);

• однократность предоставления имущественного вычета вне зависимости от суммы вычета и доли в объекте недвижимости (подробнее см. воп. № 67–69);

• особенности распределения вычета между супругами (подробнее см. вопр. № 95–97);

• возможность вывести из-под налогообложения проценты по ипотечным кредитам (подробнее см. вопрос № 96);

• особенности предоставления вычета по сделкам между родственниками (подробнее см. вопрос № 92), так, мне известен случай, когда сильно нуждающиеся в деньгах супруги оформили развод, затем один супруг продал другому свою долю в квартире, второй супруг получил налоговый вычет, ну а через год они снова зарегистрировали брак (таких вариантов может быть несколько с учетом всего многообразия родственных связей);

• особый порядок получения вычета для пенсионеров (подробнее см. вопрос № 65);

• при получении имущественного вычета у работодателя учитывайте проблемы с одновременным получением социальных вычетов (подробнее см. вопрос № 106).

112) Готовятся ли какие-то законодательные изменения в части получения имущественного вычета на покупку жилья?

В январе 2013 года Министерство финансов РФ одобрило подготовленный Госдумой законопроект, который предоставляет налогоплательщикам право на имущественный налоговый вычет при покупке нескольких объектов недвижимости вне зависимости от их количества.