Самоучитель по налогам на доходы физлиц

В письме от 5 июля 2012 года № 03-04-05/7-846 Минфин разъяснил порядок уплаты налога в случае продажи самовольно построенной жилой недвижимости, если суд признал право собственности налогоплательщика на самовольные постройки. Моментом возникновения права собственности является дата вступления в силу решения суда.

49) Если приватизированная квартира находилась в доме, который попал под снос, и взамен снесенного жилья была получена квартира в новостройке, которая продается до истечения трех лет с момента оформления права собственности, то как исчисляется срок владения квартирой?

Формально получается, что продаваемый объект находится в собственности менее 3 лет, и в этом случае при продаже квартиры полагается вычет в размере 1 млн. рублей. Однако имеются шансы выиграть дело в суде и не платить никаких налогов с продажи.

50) Можно ли по одному из двух проданных в одном году объектов недвижимости использовать вычет в размере 1 млн. рублей, а по другому — в размере документально подтвержденных расходов?

В ответе на вопрос № 25 уже было сказано о неоднозначности подходов к решению данного вопроса. Формально налоговое законодательство (ст. 220 НК РФ) не содержит оговорок о том, что замена имущественного вычета может быть произведена в отношении доходов от продажи каждого объекта имущества. Поэтому при буквальном прочтении этой нормы выходит, что замене подлежит вычет в целом. Именно такой позицией ранее руководствовались налоговые органы. В то же время подход Минфина России к решению этого вопроса иной — и именно он в последнее время применяется на практике. Конечно, разъяснительные письма Минфина не носят нормативного характера — в отличие от федеральных законов и кодексов, но до внесения изменений в законодательство именно этими письмами сейчас руководствуются налоговые инспекторы.

Итак, Минфин в письме от 03.06.2009 № 03-04-05-01/418 указал, что при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры, в размере до 1 млн. руб. и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением.

Эта позиция подтверждена и в Письмах Минфина России от 15.03.2011 № 03-04-05/9-133, от 13.01.2011 № 03-04-05/7-3, от 17.12.2010 № 03-04-05/7-737, ФНС России от 21.08.2009 № 3-5-04/1308@.

51) Какие расходы можно учесть в составе документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости при ее продаже до истечения 3-х лет?

Исчерпывающего перечня не существует. НК дает широкую и расплывчатую формулировку «налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов». В территориальных налоговых органах по этому вопросу позиции могут различаться.

При обращении в налоговые органы рекомендую сослаться на следующие документы:

• Письмо ФНС РФ от 25.01.2007 № 04-2-02/63@, в котором указано, что в составе фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, налогоплательщик вправе учесть документально подтвержденные суммы затрат, произведенные налогоплательщиком в целях улучшения потребительских качеств этого имущества;

• Письмо Минфина РФ от 24.01.2011 г. № 03-04-05/9-25, где указано, что можно отнести документально подтвержденные расходы на ремонт и отделку квартиры в целях ее подготовки для последующей продажи и не включавшиеся в имущественный налоговый вычет по приобретению указанной квартиры;

• Письмо Минфина РФ от 16.02.2011 г. № 03-04-05/9-84, где указано, что документально подтвержденные расходы по оказанию риелторских услуг могут быть учтены в расходах, уменьшающих налоговую базу по НДФЛ — причем это касается только налогоплательщика, продающего квартиру (а не покупающего).

52) Принимаются ли в счет вычета расписки, полученные от продавца недвижимости, если в договоре купли-продажи фигурировала другая сумма?