Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку

В настоящий момент продажей нового жилья занимается большое количество хозяйствующих субъектов (юридических или даже физических лиц). Давайте рассмотрим их основные типы (на примере г. Москвы) и приблизительный уровень цен (за 100 % принята стоимость 1 кв. м нового жилья без внутренней отделки, уже находящейся в собственности граждан, на территории того же муниципального района (см. Приложение 6).

1. Кооперавтивы (70–75 %)

Самый экономный, однако и самый ненадежный способ приобрести квартиру в новостройке – вступление в жилищный потребительский кооператив (ЖСК, ЖК, ЖНК, ПИК; подробнее см. раздел 4.3). Если не рассматривать откровенные жилищные пирамиды (их признаки мы будем разбирать в главах 2, 3, 6), то «честно работающие» кооперативы действительно могут предоставить своему пайщику жилье на весьма выгодных условиях, в том числе и в рассрочку (например, выкупая оптовые объемы у крупных застройщиков или даже являясь аффилированными структурами таковых), однако гарантий успешного завершения процесса Вам, уважаемый читатель, никто не даст – как показала практика, список обманутых дольщиков примерно на 35–40 % пополняется именно из «кооперативных» источников – так что авторы не советуют связываться с этими организациями вообще!

2. Застройщики (76–80 %)

Указанное понятие разъяснено и конкретизировано в Законе 214-Ф3[3]

, который вступил в действие с 01.04.2005 г (см. также Приложение 5 к нашей книге). Из сути этого нормативного акта вроде бы вытекает, что застройщик несет всю полноту ответственности за результаты строительства, а в случае его срыва обязан вернуть дольщику деньги с процентами (подробнее об этом речь пойдет в главе 4). Кроме того, с застройщиком якобы выгоднее иметь дело с точки зрения простоты оформления взаимоотношений: выбрать квартиру, подписать договор, внести сразу или по частям оплату, подписать акт передачи жилья и в дальнейшем свидетельство о собственности (подробнее см. главу 5). Также еще бытует подогреваемое соответствующей рекламой мнение, что «квартиры дешевле у тех, кто их строит».

Как показала практика, обращение напрямую к застройщикам оправдывает себя только при покупке жилья эконом-класса в районах массовой застройки (в этом случае крупные строительные компании через свои аффилированные (зависимые) структуры действительно могут предложить дольщику (покупателю) приемлемые по разнообразию, качеству и цене варианты, а также определенные гарантии их получения, хотя тоже с использованием «серых» схем, позволяющих уклоняться от положений Закона 214-Ф3 (подробнее об этом см. раздел 4.5). В остальных сегментах рынка, за исключением, может быть, покупки очень дорогих квартир в клубных домах, прямое обращение к застройщикам (особенно небольшим, у которых в разработке 1–5 проектов, да и то на начальных стадиях) особых преимуществ не дает.

3. Соинвесторы и субинвесторы (78–83 %).

В эту категорию входят организации, которые приобрели (фактически купили) часть площадей в доме (еще не введенном в эксплуатацию) у компании-застройщика по договору уступки прав требования. Естественно, фирма-соинвестор после выполнения своих обязательств перед заказчиком-застройщиком приобретает права на реализацию принадлежащих ей квартир (домов), что и делает самостоятельно или при помощи посредников. Кроме того, на практике часто встречаются т. н. «субинвесторы второго порядка» – организации, которые приобрели права требования по цепочке переуступок, подлинных (за деньги) или мнимых (с целью уклонения от налогообложения или даже совершения мошенничества (подробнее об этом речь пойдет в разделе 4.2).

4. Организации-взаимозачетники (75–85 %)

.

Это предприятия, с которыми застройщики рассчитываются построенными квартирами по бартеру (взаимозачету). Среди них есть и гиганты типа «Мосгаз», «Мосводоканалстрой», «Мосэнерго», и строительные организации (например, ДСК), и мелкие коммерческие фирмы, которые выполняли работы по благоустройству города (например, ремонтировали дороги или сажали деревья). Переданные им квартиры «взаимозачетники» стараются побыстрее реализовать, потому что остро нуждаются в оборотных средствах. На этом сегменте первичного рынка самые низкие цены, но гарантий практически никаких.

5. Посредники – «присоски» (80–90 %).

К этой категории относятся любые коммерческие фирмы (в основном, конечно, риэлтерские), которые заключили с застройщиками, или участниками долевого строительства договоры на простую или ответственную реализацию принадлежащих им объектов и фактически проводят «розничную продажу квартир и домов, получая свои комиссионные в размере 1,5–3 %, хотя гарантии своим покупателям дают лишь на словах.