Сделки с недвижимостью : как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

Помимо перечисленных «технических» и потребительских свойств в этот объект входят профессионально важные личностные качества собственников жилья с их иногда непредсказуемыми поступками. Указанная сложность объекта недвижимости «дополняется» не менее сложным процессом подготовки и проведения сделок, включающем, как это уже отмечалось, например, при трехальтернативной сделке 5 этапов, 20 подэтапов и более 100 решаемых задач.

Осуществление сделок с жилой недвижимостью сопровождается заполнением немалого пакета документов. Причем работа с документной базой сделки должна отличаться безошибочностью и четкостью формулировок, иначе сделка может быть оспорена в судебном порядке.

Последствия

О них уже подробно было рассказано в разделе «Поиск агентств недвижимости».

5.3

Недостатки жилой недвижимости и их влияние на ценообразование

Условно все недостатки занимаемой или осматриваемой жилплощади (не только квартиры, но и дома) можно разделить на две категории: устранимые и неустранимые.

Неустранимые недостатки больше относятся к категории дома и его местоположению, поэтому при просмотре внимательно изучайте не только саму квартиру, но и окрестности. Кроме того, в домах и квартирах встречаются «сезонные» недостатки. Например, протечки, плохо работающие батареи, плесневый грибок на стенах, перебои с подачей горячей воды. Если вы осматриваете жилплощадь летом, обязательно поинтересуйтесь у соседей, как обстоят дела в осенне-зимний период[34].

Существуют 2 позиции относительно вопроса о том, скрывать ли при презентациях недостатки жилья или не скрывать. В данной работе развивается вторая точка зрения. В подтверждение этой позиции целесообразно дать определение понятия недостаток, разработать их перечень, оценить влияние на цену жилья и на возможность возникновения судебной перспективы при их обнаружении и последующей эксплуатации приобретенного жилья.

Недостаток объекта недвижимости — это изменение его свойств и качеств, которое затрудняет или делает практически невозможным его дальнейшее использование и эксплуатацию. Таким образом, недостаток — это существенное ухудшение потребительских свойств объекта недвижимости.

Также недостатки могут быть скрытыми

, проявляющимися только при специальном анализе или в процессе эксплуатации, а также явными, обнаруживаемыми с помощью органов чувств человека. При классификации недостатков следует также учитывать затраты, которые будут «сопровождать» избавление от устранимых недостатков. Именно поэтому предлагается следующая классификация недостатков, в соответствии с которой они могут быть:

1) неустранимыми скрытыми;

2) неустранимыми явными;

3) устранимыми скрытыми (капитальный ремонт квартиры или организационные мероприятия, осуществляемые властными структурами);

4) явными устранимыми с помощью собственных средств жильцов.

При этом скрытые и неустранимые составляют более 30 % от указанного числа, при их обнаружении возможно возникновение судебной перспективы.

Эта классификация легла в основу «Перечня недостатков жилой недвижимости». В нем каждому из приведенных недостатков присваивается номер, затем они описываются и анализируются по девятипозиционной схеме.

Перечень недостатков жилой недвижимости, их характеристика и оценка влияния на стоимость жилья

Таблица 1

Недостатки неустранимые скрытые

Таблица 2

Недостатки неустранимые явные

Таблица 3

Недостатки устранимые скрытые (капитальный ремонт квартиры или организационные мероприятия, осуществляемые властными структурами)

Таблица 4

Недостатки явные, устранимые с помощью собственных средств жильцов

Как видно из представленной таблицы, всего в процессе анализа было установлено и проанализировано 62 недостатка объектов жилой недвижимости. Причем из них 25 недостатков (40 %) могут явиться причиной возникновения судебной перспективы с последующим расторжением заключенных договоров купли-продажи жилья и реституции, т. е. возвращения в исходное состояние.

Клиенты зачастую не могут в процессе просмотров обнаружить и осознать наличие и влияние недостатков жилья на процесс его эксплуатации. Но все скрытые изъяны проявятся и дадут себя знать в процессе эксплуатации. Помните, что хороший риелтор не будет скрывать от клиента реальное положение дел при подготовке и проведении сделки с жилой недвижимостью.