Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде

Вы можете снять дом для семейного отдыха на целый сезон, месяц, неделю или выходные дни. Аренда дома позволит интересно и неординарно провести корпоративное мероприятие, выездной семинар или конференцию, личное торжество. Наконец, в таком доме можно отметить праздничное событие – свадьбу, юбилей или день рождения.

Как правило, загородный дом, который сдается в наем, имеет все условия для любого из перечисленных видов отдыха, оборудован современной бытовой техникой, имеет изолированные спальни, место для пикника. В зависимости от желаний и возможностей клиента можно заказать приготовление еды, а можно делать это самостоятельно, пользоваться баней или сауной. Аренда дома возможна даже в почасовом режиме.

Прежде чем заплатить деньги за арендованный дом, необходимо проверить документы собственника и правильно заключить договор. Договор найма – это основное доказательство того, что Вы сняли этот объект. Только с договором на руках можно отстаивать свои права, если наймодатель нарушает условия соглашения, в том числе и в судебном порядке. Ведь проблемы лучше предупреждать, чем распутывать. Впрочем, об этом у нас уже пойдет речь в главе 5 (на примере найма квартир).

1.11. Аренда недвижимости за границей

Отдыхая за границей, большинство россиян обычно живут в гостиничных номерах разной степени комфортности, реже – в отдельно стоящих домах (шале, коттеджах, виллах), обычно снимаемых вскладчину. Однако для многих такое размещение уже стало некомфортным, и граждане подумывают о полноценной аренде студий, апартаментов или даже дома. С другой стороны, у наших соотечественников, приобретших real estate за рубежом с инвестиционными целями, возникает желание (или даже необходимость) его регулярно и безопасно сдавать. Так что давайте коротко рассмотрим основные особенности этого специфического рынка аренды (понятие «наем» здесь не используется).

По срокам можно выделить три основных периода аренды (не считая круглогодичного дауншифтинга о котором у нас шла речь в разделе 1.5):

• 1 неделя – 1 месяц (на период отпуска);

• до 3 летних месяцев (школьные каникулы; часто проживание с бабушкой или няней);

• до 6 месяцев (для пожилых родителей или детей дошкольного возраста).

Все остальные критерии подбора объектов за границей при съеме жилья практически те же, что и при его покупке (регионы и страны; типы жилья; ценовые диапазоны; к кому обращаться). Об этом более подробно у нас шла речь в других книгах из серии «Сделки с недвижимостью»[4].

Классическая аренда

В последнее время все больше наших граждан могут себе позволить арендовать недвижимость за границей. Мотивы заключения такой сделки могут быть самыми разными – желание провести за рубежом отдых, проживая не в гостинице, а в арендованном доме, где чувствуешь себя полноправным хозяином, или перспектива покупки жилья в данной стране – в этом случае аренда рассматривается как способ определить, стоит ли приобретать объект именно здесь.

Обратная аренда (leaseback)

Фактически эта схема покупки жилья (обычно апартаментов) в рассрочку, когда уже готовый объект передается потенциальным собственником, не имеющим возможности (а может быть, желания) оплатить его полностью, в управление застройщика с целью сдачи в аренду. В течении срока действия подобного договора (обычно 3 5 лет) управляющая компания, созданная застройщиком, сдает жилье частным лицам (обычно отдыхающим на короткий срок), а полученные суммы засчитывает в счет стоимости объекта, причем в не зависимости от того, за сколько и на какой период удалось подобрать арендатора.

По истечении срока действия такого договора и выплаты стоимости объекта, жилье полностью переходит в распоряжение нового собственника и он вправе либо жить там сам, либо самостоятельно объект сдавать, либо заключить с застройщиком аналог нашего договора доверительного управления и продолжить работать по той же схеме, но уже с получением причитающихся платежей себе (естественно, с учетом комиссии управляющей организации).

Совместное владение (таймшер)

Указанная форма владения курортной недвижимостью, сильно дискредитировшая себя в России за счет деятельности всевозможных мошеннических фирм, представляет собой аренду (или даже продажу) курортной недвижимости в собственность на фиксированное в течении года время (обычно 1–2 недели), а в остальной период право на объект (в рекламе – апартаменты или даже отдельная вилла) приобретают другие лица. Также предусматривается право обмена своего таймшера на другие (в зависимости от сети – на 200–300 курортов в разных странах мира).