Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде

• арендный разъезд (одна большая жилплощадь на две меньших);

• арендный обмен в другой регион или за границу (на практике он часто обозначается термином «дауншифтинг»).

Собственно арендный обмен

Как уже говорилось выше, в ваше агентство (или к Вам, уважаемый читатель, лично) обращается клиент, у которого есть большая (лучшая) квартира в центре (или престижном районе) крупного города (намного реже – хороший дом в пригороде), которую он хочет сдавать (подразумевается, что техническую работу будет выполнять агентство и оно же станет нести ответственность за состояние жилья), а взамен ему надо снять (также с вашей помощью) что-то существенно (минимум на 20–30 тыс. руб/месс, иначе игра просто не стоит свеч) дешевле, чаще всего квартиру на окраине своего города, в ближнем пригороде, а иногда недалеко от садового или дачного участка заказчика.

При организации процесса арендного обмена (как уже говорилось выше, этот термин юридически некорректен, однако прижился на практике) риэлтеру следует учитывать следующие особенности сделки:

1. Отзеркаливание сроков

При подборе вариантов необходимо придерживаться следующего правила: на какой срок сдается большая (клиентская) квартира, на такой же снимается и меньшая (альтернативная). Обычно по времени это либо 11 месяцев, либо 364 дня (фактически год), и если альтернативный собственник малого жилья впоследствии поднимает цену, то и Вы поступаете зеркально в отношении жильца большого.

2. Оперативный подбор запасных вариантов

В случае если альтернативщик вдруг начинает серьезно требовать пересмотра условий (подробно об этом у нас пойдет речь в главе 5), т. е. поднимать стоимость до истечения оговоренного срока или требовать расторжения договора, Вам необходимо быстро найти похожий по цене, качеству и местоположению запасной вариант, иначе Ваш клиент (собственник большой) тоже будет вынужден настраивать на освобождении своего жилья – особенно если ему реально некуда на время переехать.

3. Предложение своих вариантов

Если Вы, уважаемый читатель, сдаете в наем свое лишнее жилье или планируете это делать (или так поступаю Ваши родственники и близкие друзья), то постарайтесь уговорить потенциального заказчика (собственника большей) поехать жить именно туда! В этом случае вероятность всевозможных неприятностей со стороны нанимателя значительно меньше и уйти тихо по-английски такой клиент уже не сможет – возвращаться-то ему все равно в свою большую квартиру..

4. Особенности договорной работы с клиентом

По умолчанию агентством в отношении большей квартиры реализуется схема наймодатель (клиент) – наниматель (сотрудник фирмы) – поднаниматель (жилец), однако она подразумевает ответственность агентства (и фактическую, и юридическую) перед своим заказчиком за состояние жилплощади (что, кстати, всегда заявляется Вами в рекламных целях). Конечно, это не есть хорошо, но чтобы законно уклоняться от подобных обязательств, Вам нужно будет разрывать классическую триаду «наймодатель – наниматель – поднаниматель» и заключать договор найма (или даже безвозмездного пользования) напрямую, между хозяином (Вашим клиентом) и жильцом, которого Вы же и найдете. Однако этот путь, обращаясь в агентство с просьбой подобрать вариант арендного обмена, не готовы платить вам ежемесячный аннуитетный платеж (обычно 20–35 % от разницы плат за наем

большего и меньшего вариантов), а хотят «отделаться» разовой комиссией, как при обычной сдаче (снятии) жилья. Первая схема (небольшие регулярные суммы), безусловно, намного интереснее для Вас, хотя она подразумевает ту самую ответственность за состояние большей квартиры. Но с самого начала переговоров с клиентом он должен понимать, что платить придется именно ежемесячно (для Московского региона – минимум 10 тыс. руб./ мес.), иначе это уже будет не арендный обмен, а две отдельные сделки – сдать большую квартиру и снять меньшую, а что, как говорится в народе, две большие разницы!

Арендный разъезд

Указанная схема применяется, если по какой-то причине собственники (вместе со своими членами семьи) не могут (или не хотят) разъехаться из большой 3-х или 4-х комнатной квартиры в центре города или другого престижного района. Чаще всего это три поколения, живущих под одной крышей – пожилые родители, в свое время получившие или купившие хорошее жилье, их сын (дочь), невестка (зять) и внуки.

Если риэлтер, ведущий разъезд большой квартиры, видит, что кто-то из них (чаще всего старики) сознательно не хотят ничего делать, то можно предложить им разъехаться на время», правда, как показала практика, в этом случае доплата (например, большая квартира была сдана за 70 тыс. руб./мес., а маленькие однокомнатные сняты за 30 тыс.) и, естественно, Ваша комиссия будет весьма скромными.