Совместная деятельность: бухгалтерский учет и налогобложение

Как указано в письме Минфина России от 16.02.2006 № 03-04-10/02, на основании подпункта 2 п. 1 ст. 162 НК РФ если денежные средства, полученные налогоплательщиком, не связаны с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), то они не подлежат обложению НДС. Поэтому денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства, не облагаются НДС у застройщика при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без производства строительно-монтажных работ силами застройщика. При этом сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату его услуг по организации строительства, облагается НДС в общеустановленном порядке.

Соответственно и налоговые вычеты применяются в рассмотренной ситуации только в части товаров (работ, услуг), приобретенных организацией для оказания услуг по организации строительства.

Если же организация осуществляет функции заказчиказастройщика и сама выполняет строительно-монтажные работы, она обязана включить в налоговую базу по НДС все денежные средства, полученные от дольщиков, в качестве авансовых платежей в счет предстоящего выполнения работ. Иными словами, организация исчисляет и уплачивает в данном случае НДС как генеральный подрядчик (см. письмо Минфина России от 24.08.2005 № 03-04-10/07). Наряду с этим организация имеет право на налоговые вычеты в части продукции (работ, услуг), использованной при выполнении строительно-монтажных работ.

Вышеприведенное правило обложения НДС полученных сумм распространяется и на ситуацию, при которой организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, обязуется построить объект недвижимости своими силами с привлечением других лиц (см. письмо Минфина России от 12.07.2005 № 03-04-01/82).

Организациям также следует учитывать, что с 1 января 2005 года на основании п. 3 ст. 149 НК РФ от обложения НДС освобождается реализация жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир, то есть операции по реализации объектов (части объектов), введенных в эксплуатацию законченным капитальным строительством. При этом освобождение от налогообложения операций по реализации работ по строительству жилых домов, передаче имущественных прав на помещения в строящихся жилых домах не предусмотрено.

Если строительно-монтажные работы выполняются для своих нужд собственными силами застройщика, они облагаются НДС на основании п. 2 ст. 159 НК РФ. При этом, как было указано в письме Минфина России от 16.01.2006 № 03-04-15/01 «О порядке определения после 1 января 2006 года налоговой базы по налогу на добавленную стоимость при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления и вычетов этого налога по товарам (работам, услугам), приобретенным в 2005 году для выполнения данных работ после 1 января 2006 года», налоговая база должна формироваться в данном случае исходя из полной стоимости произведенных строительных работ, включая работы, выполненные собственными силами налогоплательщика, и работы, выполненные привлеченными подрядными организациями.

Однако с вышеприведенным разъяснением Минфина России не согласился ВАС РФ, который в своем решении от 06.03.2007 № 15182/06 признал неправомерным требование о включении в налоговую базу по НДС стоимости работ, выполненных привлеченными подрядными организациями.

Порядок оформления застройщиками счетов-фактур разъяснен в письме Минфина России от 24.05.2006 № 03-04-10/07.

В частности, не позднее пяти дней после передачи в установленном порядке на баланс организации-инвестора объекта, законченного капитальным строительством, заказчик-застройщик должен выставить инвестору сводный счет-фактуру в двух экземплярах, составляемый на основании счетов-фактур, ранее полученных заказчиком от подрядных организаций по выполненным строительно-монтажным работам и поставщиков товаров (работ, услуг). При этом в данном счете-фактуре строительно-монтажные работы и товары (работы, услуги) выделяются в самостоятельные позиции. Второй экземпляр сводного счета-фактуры хранится у заказчика в журнале учета выставленных счетов-фактур без регистрации в книге продаж.

Счета-фактуры, полученные заказчиком от подрядных организаций и поставщиков товаров (работ, услуг), хранятся у заказчика в журнале учета полученных счетов-фактур без регистрации в книге покупок. Копии этих счетов-фактур прилагаются заказчиком к сводному счету-фактуре, который представляется инвестору.

Кроме того, к сводному счету-фактуре заказчик прилагает копии платежных документов, подтверждающих фактическую уплату сумм НДС подрядным организациям по строительно-монтажным работам, поставщикам товаров (работ, услуг), а также таможенным органам (копии платежных поручений с выписками банка о списании с расчетного счета заказчика вышеуказанных денежных средств).