Тайна денег. Книга самой богатой ученицы Кийосаки

Итак, С. приобрел двушку с комнатами площадью 18 и 20 квадратных метров и шестиметровой кухней. Когда я ехала смотреть эту квартиру, у меня уже был ее чертеж. По чертежу я видела, что оптимальным вариантом для такого проекта будет разбить квартиру на два объекта – студию и однокомнатную квартиру, и сдавать их на длительный срок.

Но когда я приехала на место, я изменила свою концепцию. У дома был отличный подъезд, и из окон квартиры открывался очень приятный вид на зеленый сквер. К тому же дом находился рядом со станцией метро, а совсем недалеко была набережная. Квартира явно «тянула» на посуточную аренду.

Мы внесли все данные в таблицу рентабельности, и получалось, что посуточная аренда принесет больше денег. НО! У С. было свое важное обстоятельство – у него не было времени заниматься посуточной арендой. Поэтому оптимальной Дороти именно для него был вариант с однушкой и студией.

Для чего я рассказала эту историю? Когда вы закладываете в инвестиционный план образ своей идеальной Дороти, учитывайте, пожалуйста, все свои обстоятельства. В моем примере более выгодным представлялся вариант с посуточной арендой. Но если сам инвестор не имеет возможности организовать процесс, возникают дополнительные расходы на персонал. Кто-то должен обслуживать посуточную аренду – заселять-выселять гостей, проводить уборку, менять постельное белье и т. д.

Поэтому когда мы добавим эти данные в нашу таблицу рентабельности, станет понятно, что конкретно для С. посуточная аренда обернулась бы не прибылью, а тяжелой головной болью. А мы с вами занимаемся инвестициями не для того, чтобы создавать себе дополнительные проблемы. Поэтому чем тщательнее вы проанализируете все свои обстоятельства, формируя образ Дороти, тем лучше она у вас получится.

Итак, для начала создаем цель.

Нужно отталкиваться от вашей стратегии и порога вашего интереса. Например, вы не хотите заниматься организацией хостела или посуточной арендой и вам нужно, чтобы Дороти приносила минимум 80 000 рублей в месяц. Такой доход могут дать четыре студии. Это значит, что мы должны найти объект площадью минимум 80 квадратных метров с четырьмя окнами и разбить его на четыре квартиры. (Можно, конечно, просто купить четыре студии, но это не интересно. Мы же инвесторы. Помните? Ищем только ниже рынка!). Поэтому, определившись со стратегией, мы начинаем представлять, какая квартира нам бы подошла.

Если у вас нет четкого представления о том, как можно организовать пространство в студии, отсмотрите много студий. Это поможет вам сформировать в голове картинку, чтобы вы не искали «неведомо что».

Забиваем в поиске квартиру площадью от 65 до 100 квадратов. Почему не от 80? Очень часто, указывая в объявлении площадь, люди забывают учесть кладовки, подсобки, «тещины комнаты», а для нас это как раз то, что нужно.

Мы не ищем квартиры с евроремонтом. Зачем переплачивать за то, что мы будем сносить и перестраивать? В идеале нам вообще нужно найти что-то недорогое и очень страшное внутри. Чем страшнее, тем лучше. Мы купим недорого и сделаем конфетку. Точнее четыре конфетки. Подбирая объект, обязательно представляйте себе эти четыре маленькие, но очень удобные студии. Чем конкретнее будете представлять их, тем скорее найдете то, что вам необходимо.

Когда наконец из моря вариантов вы выловите свой, проверьте рентабельность по формуле эффективности. На этом этапе очень важно как можно точнее рассчитать стоимость будущего ремонта.

И применить «Метод Скруджа».

Метод Скруджа

Планируйте ремонт из самых недорогих материалов. Присматривайте простую мебель. Пусть внешний вид ваших студий выигрывает за счет дизайна, а не стоимости кафеля. Вспомните какой-нибудь недорогой номер в гостинице – все, что нужно, ничего лишнего, картинка на стене, зановесочка на окошке. Уютно и функционально.

Теперь важный момент. Чтобы хорошо сдать свою Дороти арендаторам, нужно установить цену чуть ниже рыночной. Процента на 3–4. Что это дает? Во-первых, вы сдадите Дороти быстро. Во-вторых, у вас будет много желающих, и вы сможете выбрать самого адекватного арендатора, а также установить удобные для вас правила.