ТСЖ. Практическое руководство по управлению многоквартирным домом

Нередко управляющие организации составляют акты об оказании услуг, которые на самом деле не оказывались. Например, жильцы платят за мытье подъезда три раза в неделю, тогда как на деле его моют раз в месяц. Недобросовестные УК давно освоили дорогостоящие процедуры вроде покраски цоколя дома, деревьев и бордюров и иные способы, позволяющие «загнать» как можно больше денег в странные, несвоевременные или вообще ненужные работы.

Качество жизни в вашем доме может быть высоким – при условии, что вы приложите усилия. Эффективный менеджмент общедомового имущества способен не только улучшить качество жизни в доме, но и привести к существенной экономии, что отразится на кошельке каждого собственника.

Проблемы управления многоквартирными жилыми домами в России может и должно решить массовое создание товариществ собственников жилья.

Глава 1

Зачем нужно ТСЖ и чем оно лучше других форм управления домом

Действующее жилищное законодательство предполагает следующие способы управления общедомовым имуществом многоквартирных домов (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).

1. Непосредственное управление многоквартирным домом (МКД) собственниками помещений.

Собственники помещений могут непосредственно управлять своим имуществом, но лишь в том случае, если в их доме не более 30 квартир. Чаще всего это маленькие ветхие двухэтажные «сталинки», которые возводились начиная с 1930–1940-х гг. Иногда менее 30 квартир насчитывают жилые дома премиального класса, но в них скорее всего имеется управляющая организация – покупателям такого жилья недосуг заниматься управлением МКД.

При непосредственном управлении многоквартирным домом оказание жилищных услуг, то есть работа по содержанию и ремонту общедомового имущества, осуществляется на основании решений общего собрания собственников помещений МКД. В этом случае собственники (или активная их часть), принявшие решение о заключении договора на управление домом с той или иной организацией, выступают стороной договорных отношений.

В части коммунальных услуг договоры (горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, в том числе поставки бытового газа в баллонах, отопления/теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при печном отоплении) заключаются от своего имени каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление домом. Следует подчеркнуть, что управляющие организации сами не производят ни горячую, ни холодную воду, не подают в дом отопление, газ или свет. Поставку всех необходимых потребителю коммунальных ресурсов, которые, попадая в дом, превращаются в коммунальные услуги, осуществляют ресурсоснабжающие организации (РСО), с которыми управляющая компания (УК) заключают договоры ресурсоснабжения. Фактически УК осуществляют мелкий бытовой подряд в многоквартирном доме.

Преимуществом непосредственного управления МКД являются минимальные издержки, поскольку в этом случае не нужно содержать штат сотрудников. Чаще всего в домах до 30 квартир нет лифта, а объем вывозимого мусора невелик, что также снижает затраты на текущее содержание и ремонт.

При этом существенным недостатком непосредственного управления МКД является психологический фактор, попросту – разногласия между собственниками. Чтобы сгладить их, необходимо найти компромиссную фигуру управляющего, которая бы устроила большинство жителей дома. Его полномочия удостоверяются простой письменной доверенностью (п. 3 ст. 164 ЖК РФ), выдаваемой всеми либо большинством собственников МКД.

2. Управление силами управляющей организации (компании).

Это самый распространенный способ содержания общедомового имущества. Управляющие организации могут именоваться по-разному: дирекция единого заказчика жилищно-коммунального хозяйства (ДЕЗ ЖКХ), жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), ремонтно-эксплуатационное управление (РЭУ) и пр. Можно выделить два типа управляющих организаций:

• управляющие организации, унаследовавшие жилой фонд, построенный в советское и досоветское время (серии домов, относимые к «хрущевкам», «брежневкам», многочисленные «панельки» в спальных районах и т. д.);

• организации, которые управляют новыми и вновь построенными жилыми домами, обычно эти компании аффилированы с застройщиком, который порой без соблюдения установленных законом конкурсных и иных процедур передает вновь построенные дома «прикормленной» УК. Управление жилым фондом через «свою» УК является частью бизнеса застройщика.