Внятное руководство для обычного человека, где, как и на что взять деньги

Не поддается исчислению в материальном выражении, но играет большую роль такой фактор, как четкость информации от банка. С этой точки зрения оцените компетентность и доступность консультантов. Если на сайте банка предоставляется одна информация, по телефону вам сообщают другое, а в офисе долго ищут «нужного человека», то можно предположить с большой долей уверенности, что процедуру оформления кредита могут сопровождать разного рода проволочки и неприятные сюрпризы.

На протяжении срока погашения кредита наверняка потребуется вступить в более тесный контакт с банком, чтобы, например, продать квартиру из-под залога, договориться об отсрочке выплат — да мало ли какие неожиданности могут произойти за 10–15 лет. И если в ходе консультаций вы увидите, что сотрудники банка воспринимают заемщика как бесправного просителя, не видят в клиенте партнера, с которым должно считаться, стоит задуматься, так ли уж велики остальные достоинства?

Еще один важный момент — как вы собираетесь распорядиться кредитом. Ипотечный кредит использовать можно по-разному. Хотите — покупайте квартиру на вторичном рынке, хотите — в строящемся доме, хотите — возьмите деньги на строительство коттеджа или приобретение готового загородного дома или вовсе на ремонт или реконструкцию своего дома.

Все банки работают по одной и той же схеме. Разница заключается в выборе кредитных продуктов: где-то он — пошире, где-то — более чем скромен.

Богатство выбора зависит, как правило, от вида банка. А банки, как известно, бывают розничные, универсальные и ипотечные.

Универсальные и розничные банки предлагают стандартный набор ипотечных программ без особых изысков. А вот в специализированных ипотечных банках (Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, Ипотекбанк, ДельтаКредит) возможны варианты. Ипотека для таких банков — единственное направление деятельности, поэтому там вам могут предложить самое большое разнообразие и самые гибкие условия ссуд.

«Зачем так тщательно выбирать ипотечную программу?» — спросите вы.

Дело в том, что каждый заемщик преследует свои цели. Одни специально выбирают срок погашения подлиннее, чтобы кредит не так сильно бил по доходам семьи. Другие, напротив, не могут спокойно спать, пока не рассчитаются с банком, используя любую возможность, чтобы досрочно выплатить долг. Третьим важно взять в кредит сумму побольше, четвертым — найти процентную ставку поменьше. Кто-то пытается выгадать на стоимости жилья, выбирая новостройки, которые обходятся дешевле, чем готовые квартиры или коттеджи. Кто-то хочет сэкономить на процентах за счет плавающих ставок или дифференцированной системы платежей. Наиболее экономные надеются использовать к своей выгоде снижение курса доллара, взяв кредит в американской валюте.

В соответствии с каждым из критериев можно выбрать ту или иную ипотечную программу, наилучшим образом подходящую для достижения ваших целей. Но для этого надо научиться разбираться, что стоит за стандартными фразами банковских формулировок, и правильно определить наиболее важные для вас параметры ипотеки.

Какие параметры ипотеки наиболее важны?

Итак, сумма потенциального кредита и размер платежей по нему примерно подсчитаны (окончательные цифры можно определить, только уже дав заявку на получение кредита), документы подготовлены, с валютой кредита определились, банк выбрали. Остается выбрать подходящую вам ипотечную программу.

Основные параметры ипотечного кредита — это срок, на который он выдается, механизм возврата и некоторые дополнительные условия. В отношении сроков кредитования необходимо трезво взвесить все pro et contra. Чем дольше срок, тем ниже ежемесячные выплаты.

Вместе с тем чем дольше срок возврата кредита, тем больше денег в конечном счете заемщик выплатит в виде процентов и тем дольше он будет ограничен в своих правах относительно купленной в кредит квартиры. Это минус.

Что касается механизма возврата, то здесь существует несколько стандартных схем. Наиболее популярная из них — аннуитетная система, когда заемщик ежемесячно платит одну и ту же сумму — с первого до последнего дня. Она включает в себя и платеж в счет погашения основного долга, и проценты по нему. Существенный плюс этой системы — равномерность платежей, которые вы можете предусмотреть в своем семейном бюджете.

Можно попробовать договориться с банком и по-другому. Основной долг ежемесячно выплачивается равными долями, тогда как сумма, которую составляют проценты по кредиту, уменьшается вместе с размером основного долга. Плюс такого варианта — сумма платежа, пусть незначительно, но уменьшается ежемесячно.

Оба варианта практикуются в российских банках. Выбор между ними банк иногда оставляет на усмотрение заемщика.

Важны и дополнительные условия, основными параметрами ссуды (валюта, срок, система возврата) ваш выбор кредитора ограничиваться не может и не должен. Это — лишь верхушка айсберга. Есть еще множество принципиальных факторов — таких, как страхование ипотеки, права заемщика по отношению к покупаемой в кредит квартире и многое другое.