Все о бизнесе в Германии

• Оговорена ли договором аренды на определенный срок возможность арендатора досрочно расторгнуть договор, предоставив преемника (Nachmieter) на арендуемое помещение?

• Предоставляется ли арендатору право полностью либо частично сдавать арендованный объект третьим лицам (Untermiete)?

• Важно выяснить полную стоимость аренды помещений (размер эксплуатационных расходов (Betriebskosten), будет ли арендная плата повышаться и каким образом. Как правило, может быть оговорено повышение арендной платы в твердо установленном процентном отношении, например 2 % в год (Staffelmiete)).

Ориентировочная стоимость аренды помещений (на примере цен в Берлине)

Выбирая место расположения офиса, ресторана, мастерской или других производственных помещений, желательно получить максимум

информации о стоимости помещений, так как разница в ценах может быть весьма существенной.

Цены различаются в зависимости от места расположения арендуемых помещений. Так, например, в Берлине существуют два географических центра: Восточный и Западный, чьи территории относится к категории 1а. Примыкающие к обоим центрам улицы определяются как категория 1б.

Цены месячной аренды для данной категории помещений (в евро за м²)

Нецентральные районы также подразделяются на категории: центры административных районов, примыкающие к центрам районов улицы и жилые (спальные) районы.

Цены месячной аренды в них соответственно составляют (в евро за м²)

Стоимость аренды производственных помещений и складских площадей зависит от их место нахождения: в черте города или за его пределами.

Цены в Берлине можно определить как среднеарифметические для всей территории ФРГ. Арендная стоимость помещений на территории бывшей Восточной Германии ниже, чем на бывших Западных землях.

13. Налоги в Германии

13.1. Классификация налогов

13.1.1. Прямые и косвенные налоги

В немецкой системе налогообложения налоги стандартно делятся на прямые и косвенные. Прямые налоги (direkte Steuem) – это налоги, при уплате которых налогоплательщик (Steuerschuldner) и фактический плательщик (Steuertrager) являются одним и тем же лицом. Примером прямого налога является подоходный налог с физических лиц. Косвенные налоги (indirekte Steuern) – налоги, при уплате которых налогоплательщик и фактический плательщик (т. е. тот, кто финансирует уплату налога из своих средств) являются разными лицами.

Примером косвенного налога может служить налог на пиво. Налогоплательщиком по уплате налога на пиво выступает производитель или продавец пива. Фактически плательщиками данного налога являются потребители пива.

13.1.2. Субъектные и объектные налоги

Субъектные налоги (Subjektsteuern/Personensteuern) – налоги, которыми облагаются физические и юридические лица.

Например: подоходный налог, корпоративный налог.

Объектные налоги (Objektsteuern/Realsteuern) – налоги, которыми облагаются объекты, независимо от их принадлежности (Realsteuern). Например: поземельный налог, налог с транспортных средств.

Налоги группируются также по географии их бюджетного поступления и использования:

• федеральные налоги (Bundessteuem) – поступают в федеральный бюджет;

• земельные налоги (Landessteuem) – поступают в бюджеты федеральных земель;

• местные налоги (Gemeindesteuem) – поступают в бюджеты местных органов власти;

• совместные налоги (Gemeinschaftsteuem) – налоговые поступления делятся между бюджетами различного уровня.

13.1.3. Налоги, вычитаемые или не вычитаемые из доходов при расчете налогооблагаемой прибыли

Налоги, вычитаемые из доходов (abzugsfahigen Steuem), – объектные налоги, потребительские, таможенные сборы.

Налоги, не вычитаемые из доходов (nicht abzugsfahigen Steuem), – субъектные налоги.

13.2. Закон об определении стоимости (Bewertungsgesetz)

Налогообложение в Германии регулируется соответствующими законами, определяющими объекты налогообложения, порядок расчета налогооблагаемой базы, ставки налогов, налоговые льготы и т. д. Почти всегда для целей расчета налогов требуется определение стоимости имущества, прав или обязательств. Для этого существует общий налоговый закон Закон об определении стоимости, состоящий из двух частей.

• Часть I. Общие предписания по определению стоимости (Allge-meine Bewertungsvorschriften);

• Часть II. Особые предписания по определению стоимости (Besondere Bewertungsvorschriften).

Принимая во внимание действие традиционной для немецкого права нормы, определяющей преимущество специального права перед общим правом, порядок выбора правильной методики определения стоимости имущества и нематериальных активов осуществляется в следующей последовательности:

13.2.1. Общие предписания по определению стоимости