Однако уже в XI в. оживление старых городских центров и возникновение новых стало заметным явлением. В его основе лежали глубинные экономические процессы, прежде всего – развитие сельского хозяйства. В X–XI вв. агрикультура достигла высокого уровня в рамках феодальной вотчины: распространилось двухполье, увеличилось производство зерна, технических культур, развивалось садоводство, виноградарство, огородничество, животноводство. В результате как в домениальном, так и в крестьянском хозяйстве возник избыток сельскохозяйственной продукции, который мог быть обменян на ремесленные изделия – создавались предпосылки для отделения ремесла от сельского хозяйства.
Совершенствовались и навыки сельских ремесленников – кузнецов, гончаров, плотников, ткачей, башмачников, бондарей, прогрессировала их специализация, в результате чего они все меньше занимались сельским хозяйством, работая на заказ для соседей, обменивая свою продукцию, наконец, пытаясь реализовать ее в более широких масштабах. Такие возможности предоставлялись на ярмарках, сложившихся в результате межрегиональной торговли, на рынках, возникавших в местах скопления людей – у стен укрепленных бургов, королевских и епископских резиденций, монастырей, у переправ и мостов и т. д. Сельские ремесленники начинали переселяться в такие места. Оттоку населения из деревни способствовал и рост феодальной эксплуатации.
Светские и духовные сеньоры были заинтересованы в возникновении городских поселений на их землях, поскольку процветающие ремесленные центры давали феодалам значительную прибыль. Они поощряли бегство зависимых крестьян от их феодалов в города, гарантируя им свободу. Позднее это право закрепилось за самими городскими корпорациями, в Средневековье сложился принцип «городской воздух делает свободным».
Конкретно-исторические обстоятельства возникновения тех или иных городов могли быть различными: в бывших римских провинциях средневековые поселения возрождались на фундаментах античных городов или неподалеку от них (большинство итальянских и южнофранцузских городов, Лондон, Йорк, Глостер – в Англии; Аугсбург, Страсбург – в Германии и северной Франции). К епископским резиденциям тяготели Лион, Реймс, Тур, Мюнстер. У рынков перед замками возникли Бонн, Базель, Амьен, Гент; у ярмарок – Лилль, Мессина, Дуэ; рядом с морскими портами – Венеция, Генуя, Палермо, Бристоль, Портсмут и др. Нередко на происхождение города указывает топонимика: если в его названии содержатся такие элементы, как «инген», «дорф», «хаузен» – город вырос из сельского поселения; «бридж», «брюк», «понт», «фурт» – у моста, переправы или брода; «вик», «вич» – поблизости от морского залива или бухты.
Самыми урбанизированными территориями в период Средневековья были Италия, где в городах жила половина всего населения, и Фландрия, где две трети населения составляли горожане. Население средневековых городов обычно не превышало 2–5 тысяч человек. В XIV в. в Англии только два города насчитывали более 10 тысяч – Лондон и Йорк. Тем не менее и крупные города с 15–30 тысячами человек не были редкостью (Рим, Неаполь, Верона, Болонья, Париж, Регенсбург и др.).
Непременными элементами, благодаря которым населенный пункт мог считаться городом, были укрепленные стены, цитадель, кафедральный собор, рыночная площадь. В городах могли располагаться укрепленные дворцы-крепости феодалов, монастыри. В XIII–XIV вв. появились здания органов самоуправления – ратуши, символы городской свободы.
Планировка средневековых городов, в отличие от античных, была хаотична, единая градостроительная концепция отсутствовала. Города разрастались концентрическими кругами от центра – крепости или рыночной площади. Их улицы были узкими (достаточными, чтобы по ним мог проехать всадник с копьем наперевес), не освещались, долгое время не имели мостовых, системы канализации и дренажа были открытыми, нечистоты текли вдоль улиц. Дома стояли скученно и поднимались вверх на 2–3 этажа; поскольку земля в городе была дорогой, фундаменты были узкими, а верхние этажи разрастались, нависая над нижними. Долгое время города сохраняли «аграрный вид»: к домам примыкали сады и огороды, во дворах держали скот, который собирал в общее стадо и пас городской пастух. В городской черте располагались поля и луга, а за его стенами горожане имели земельные наделы и виноградники.
Городское население состояло в основном из ремесленников, торговцев и людей, занятых в сфере обслуживания, – грузчиков, водоносов, угольщиков, мясников, пекарей. Особую его группу составляли феодальные сеньоры и их окружение, представители администрации духовных и светских властей. Городскую верхушку представлял патрициат – богатое купечество, ведущее международную торговлю, дворянские семейства, землевладельцы и застройщики, позже в него вошли и наиболее зажиточные цеховые мастера. Главными критериями принадлежности к патрициату были богатство и участие в управлении городом.