Выигрываем споры с застройщиком! Советы адвоката и образцы документов

договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;

договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

С 1 января 2014 года в договор участия в долевом строительстве должно быть обязательно включено условие, предусматривающее способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:

поручительство банка;

страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.

Если застройщик в качестве способа обеспечения своих обязательств выбирает поручительство банка, то он обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также установленные законодательством сведения о банке. Среди них, в частности, осуществление банковской деятельности не менее пяти лет; наличие уставного капитала не менее 200 миллионов рублей и пр.

Кроме того, увеличивается срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на два года (раньше – на шесть месяцев) больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

1.4. Регистрация договора участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации и более того: считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Законодатель установил правило о госрегистрации таких договоров в ответ на требование времени: начало строительного бума в нашей стране было «ознаменовано» огромным количеством жуликов, которые перепродавали одни и те же объекты долевого строительства по нескольку раз и у людей изначально не было и не могло быть никакой уверенности в том, что по завершении строительства они окажутся единственными претендентами на приобретаемый объект (чаще всего – квартиру). В судах рассматривалось огромное количество споров по таким объектам.

В настоящее время эта проблема решена посредством введения правила о госрегистрации договоров участия в долевом строительстве. В этой связи, если вам попался застройщик, договоры с которым не проходят госрегистрацию, подумайте: имеет ли смысл с ним вступать в договорные отношения, если вы изначально не можете быть уверенными, что окажетесь единственными, кому «запродан» интересующий вас объект.

Итак, о процедуре госрегистрации договора участия в долевом строительстве

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика и участника долевого строительства). Процедуре госрегистрации посвящена большая подробная норма Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – ст. 25.1.

На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:

разрешение на строительство;

проектная декларация;

план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

один из следующих предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" документов:

договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;

договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;

Далее для регистрации остальных договоров участия в долевом строительстве всех перечисленных документов не требуется, необходим лишь сам договор.

Если при рассмотрении представленных на регистрацию документов выяснится, что в отношении одного и того же конкретного объекта уже зарегистрирован договор участия в долевом строительстве, в регистрации договора долевого участия будет отказано.