Залоговик. Все о банковских залогах от первого лица

Залоговая служба начала оценку с экспертизы правоудостоверяющих документов. Согласно свидетельству на право собственности в залог предлагалось сооружение «автодром». Технический паспорт БТИ уточнял состав имущества – асфальтированная площадка. Задайтесь вопросом: «Что именно предлагают в залог?» Денежный поток, который использовал оценщик, генерировало юридическое лицо, которое помимо автодрома обладало долгосрочными договорами с городскими автошколами. Однако доли участия в юридическом лице не предлагались к залогу. Автодром оборудован дорогостоящим оборудованием, но состав залога не включал и его. Средняя стоимость необорудованных автодромов на основании исследования оферт составила 5 млн руб. Полученная рыночным подходом стоимость дополнительно нашла подтверждение в информации о затратах на строительство автодрома, размещенной на сайте залогодателя.

Залоговой службой банка для нивелирования дельты в стоимости было предложено дополнительно проработать вопрос о залоге 100 % долей участия и оборудования автодрома.

Затратный подход – «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устаревания». В теории оценки это так, но на практике расчеты с использованием УПВС(ов) и индексов КО-ИНВЕСТ[33] не отражают реальной рыночной стоимости объектов залога.

Пример

Обращается за кредитом собственник складского терминала. Отличный складской терминал. Первая группа капитальности. Конструкционное решение соответствует всем современным требованиям. Затраты на его строительство составили 100 млн руб. Все сметы в наличии, расходы подтверждены документально. Результаты оценки затратным подходом подтверждают сметную стоимость, от остальных подходов в отчете об оценке обоснованный отказ. Залоговая служба составляет отрицательное заключение – рыночная стоимость определена близкой к нулевой. Фокус в местонахождении складского терминала, построенного без инфраструктуры на расстоянии сотни километров от федеральных трасс.

Из всего аппарата методов затратного подхода залоговики используют метод чистых активов при оценке пакетов акций и долей участия, при этом пересчет статей баланса проводится с использованием рыночного подхода.

Сравнительный подход – «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость». Сравнительный подход и методы, входящие в него, являются основным инструментарием, используемым залоговой службой при оценке обеспечения.

В Приложении 12 приведен обзор возможности применения методов оценки для целей оценки залогов. Аналитика дана в разрезе типовых видов обеспечения. Краткий свод принципов работы залоговой службы с отчетом об оценке независимого оценщика в табл. 1.12.

Табл. 1.12. Техника работы с отчетами независимых оценщиков

1.3.3. Оценка обеспечения. Работа с источником информации

В стремлении к уникальности информации в данном издании было принято решение дополнить существующие источники {1, 12} своим опытом по оценке залогов, избегая повторов детального изложения теории подходов и методов оценки залогов, применяемых в банках. Приведенные методы оценки используются залоговиками для экспресс-анализа стоимости залога.

Правила построения линейки аналогов

Стоимостные значения, полученные независимым оценщиком и залоговиком при оценке залога, зачастую разнятся. Для того чтобы понять возможные причины, приведем механику работы со сравнительным подходом при оценке залогов.

Нам понадобится подобрать аналоги объекта оценки. Подбор аналогов осуществляется на основании анализа характеристик единиц сравнения по объекту оценки. Выявление единиц сравнения по нетиповым видам обеспечения проводится посредством интервьюирования участников рынка. Характеристики единиц сравнения типовых видов залога приведены в табл. 1.13.

Табл. 1.13. Единицы сравнения типовых видов залога