Защита прав владельцев 6 соток и другой загородной недвижимости

Даже до введения в действие закона о «дачной амнистии» у садоводческих товариществ была возможность для узаконивания подобных самозахватов. Для этого представитель садоводов не только был должен написать заявление о предоставлении «лишних» участков в собственность садоводов — общую или индивидуальную, но и провести довольно длительные согласования с соответствующими структурами: органами землеустройства, архитектуры, Санэпиднадзора, пожарниками и т. д. Формально и до введения в действие «дачной амнистии» каждый гражданин мог самостоятельно ходатайствовать о предоставлении «излишнего» куска в его собственность или аренду; в этом случае проект СНТ подтверждался в старых границах и не подлежал дополнительным согласованиям, а гражданин получал в собственность или аренду (если орган местного самоуправления принимал положительное решение) два участка с разными кадастровыми номерами, не подлежащие слиянию (во время существования данного СНТ).

При наличии излишних земель и гражданам, и СНТ как юридическому лицу до принятия нового закона, упрощающего подобную легализацию для добросовестных землевладельцев, излишняя земля не переоформлялась, а выделялась заново по правилам статей 13–18 для СНТ и статьи 28 ЗК РФ для всех лиц (включая граждан). Хотя, конечно, из общего правила всегда существовали и будут существовать определенные исключения.

В частности, при наличии излишних земель у СНТ очень важное значение имеет то, какие это категории земель (если, конечно, они не изъяты из оборота). Часто бывает, что СНТ, земли которого относятся к сельскохозяйственным, самостоятельно «захватывает» смежные участки, имеющие иное целевое использование или даже иное назначение. В случае иного целевого использования решение о предоставлении земли могут принять органы местного самоуправления. А вот в случае изменения категории земель (ее назначения) или превышения размеров приватизируемых земель свыше определенного лимита (как, например, в Московской области — в среднем 3 га) органы местного самоуправления не вправе принимать решения о предоставлении земель. В таком случае заинтересованные лица (граждане-садоводы или СНТ в целом) должны подать заявление в органы государственной власти субъектов Российской Федерации (в Московской области это Министерство имущественных отношений и губернатор Московской области).

Вся недвижимость России должна пройти перепись к 2007 году, что подтверждается созданием в 2004 году Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (ФАКОН), в ведении которого находятся как земельный кадастр, так и остальные реестры недвижимости. Теперь зарегистрировать землю без строений уже не получится в силу того, что комитеты по землеустройству и БТИ как отдельные структуры существуют непосредственно под руководством ФАКОНа.

Исходя из этого, садоводческим и дачным объединениям одновременно придется регистрировать права на все объекты инфраструктуры: электросетевое хозяйство, водокачку и водопровод, дороги, общий забор, сторожку и другие объекты недвижимости, не считая домов и сооружений на личных участках граждан. Но нельзя забывать, что регистрируются не все объекты на участках, а только те, что признаются по закону недвижимостью, т. е. строения и сооружения, имеющие прочную связь с землей. Хотя нередко на практике встречаются случаи, когда землемеры вносят в план и опись участков сараи и садовые домики, не имеющие фундамента.

Недвижимостью считаются (регистрируются):

— капитальные дома (установленные на фундамент);

— бани, сараи, гаражи и другие строения хозяйственно-бытового назначения (установленные на фундамент);

— колодцы;

— стационарные теплицы (установленные на фундамент);

— электрические столбы и ТП (имущественный комплекс);

— водонапорная башня (имущественный комплекс);

и т. п.

Не считаются недвижимостью (не регистрируются):

— садовый домик, поставленный на шины;

— садовый домик,[6]

который можно перенести на другое место без ущерба его функциональному назначению, даже если он поставлен на бетонные блоки, свободно лежащие на земле (или аналогичное основание);

— переносные парники и теплицы;

— летний душ;

и т. п.

Как собрать и подать необходимые для приватизации земель садоводческого некоммерческого товарищества документы