Защита прав владельцев 6 соток и другой загородной недвижимости

NB!

Гражданин вправе выбирать — приватизировать или нет земли общего пользования, ведь право бессрочного пользования не может быть прекращено без желания землепользователя.

Если кто-либо из членов товарищества решил не участвовать в приватизации общих земель, это означает, что он добровольно отказался от реализации права собственности на долю в землях общего пользования со всеми вытекающими отсюда последствиями. Поэтому прежде чем принимать такое решение, надо вначале взвесить все возможные последствия такого отказа.

Земли общего пользования включают в себя, например, подъездные дороги к участкам (земля под дорогами). Конечно, крайние участки, примыкающие к внешней границе территории СНТ, могут и не иметь потребности во внутренних подъездных путях, но это зависит от наличия автотранспорта у хозяев таких участков и наличия внешней дороги общего пользования (муниципальной или государственной). Для остальных садоводов подъездная дорога на территории СНТ — необходимость для реализации своего права собственности на индивидуальные участки. Однако и у первой категории садоводов также сохраняется потребность в общей земле для размещения инженерных сооружений (при условии, что они — участники общей собственности на объекты электросетевого хозяйства и т. п.) А оформление права собственности на общее имущество невозможно без оформления прав на землю, на которой оно расположено. Соответственно, отказавшись от права собственности на земли общего пользования, садоводы в первую очередь лишаются права безвозмездного пользования землей под дорогами. Управляющий СНТ (в качестве управляющего может выступать руководство самого СНТ по решению общего собрания), защищающий права собственников земли, принявших участие в приватизации земель общего пользования, имеет право брать плату за пользование чужой собственностью. В случае отказа оплаты управляющий имеет право лишить садовода, отказавшегося от доли в праве собственности на земли общего пользования, права пользования землей. Фактическим следствием будет невозможность пользования дорогой для подъезда к участку. Управляющий имеет право использовать любые законные методы для защиты прав остальных садоводов, в том числе с привлечением правоохранительных органов. Полный объем законных действий управляющего определяется договором об общем имуществе, который утверждает общее собрание участников общего имущества после оформления их прав на указанное имущество.

Пункт 3 статьи 28 Федерального закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» дал гражданам право приватизировать закрепленные за ними участки в индивидуальном порядке. Многие садоводы воспользовались этим правом еще задолго до введения в действие «дачной амнистии», а значит, приватизированные ранее участки были внесены в земельный кадастр и не подлежат вторичному кадастрированию. В то же время очень часто приватизация таких участков проводилась с нарушениями закона — несоблюдением генерального плана организации и застройки товарищества, а часто и с оформлением в собственность лишних площадей. Но главное — граждане, приватизировавшие ранее участки в индивидуальном порядке, понесли невыгодные для себя последствия. Они потеряли право на приватизацию земель общего пользования и теперь в соответствии с пунктом 5 ст. 20 ЗК РФ должны их выкупать уже по нормативной стоимости, что далеко не каждому по карману. Следовательно, неизбежно возникнут случаи отказа от права на приватизацию. (Более того, некоторые садоводы, возможно, откажутся даже от своего права приватизации не только земель общего пользования, но и индивидуальных участков. На это могут быть и объективные причины — даже «бесплатная» приватизация обойдется гражданину в 200–300 долл. (с учетом всех землеустроительных работ), что для пенсионеров (преимущественный состав садоводов) является весьма существенной суммой).

* * *

Наиболее правильным и целесообразным для садоводческого товарищества будет оформить долевую собственность, при которой доля и затраты на ее содержание определяются размером участка. Единственным камнем преткновения при этом станут «никому не принадлежащие доли», соответствующие участкам, чьи владельцы отказались от приватизации.