Защита прав владельцев 6 соток и другой загородной недвижимости

Большая часть доходов от реализации продукции ЛПХ освобождена законом от подоходного налога, а именно: доходы от продажи скота, кроликов, нутрий, птицы, диких животных и птиц, продукции животноводства, растениеводства, цветоводства и пчеловодства, как в натуральном, так и в переработанном виде (п. 13 ст. 217 НК РФ).

Работа по ведению ЛПХ не считается предпринимательской деятельностью и соответственно не требует регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя и связанных с этим отчетностей и налогов.

За пользование землей уплачивается земельный налог (если хозяин не имеет льгот), но за пределами населенных пунктов он сравнительно невелик: порядка 50–500 руб. за гектар в год; в сельских населенных пунктах — до нескольких сотен рублей, в исключительных случаях — до тысячи рублей.

Земля под ЛПХ может предоставляться как из земель сельскохозяйственного назначения, так и из земель поселений. Разумеется, это происходит при наличии «свободных» земель в фонде перераспределения — т. е. участков земли, находящихся в государственной (либо муниципальной) собственности, но еще не переданных никому ни в собственность, ни в аренду и не используемых. Совсем «ничьей» земли не бывает — если она не принадлежит гражданину или юридическому лицу, значит, находится в собственности государства. Если же вам предложили земли, не прошедшие кадастровый учет, числящиеся за несуществующим лицом, неоформленные и т. п., подумайте, нужны ли они вам.

* * *

NB! Недостаток такого способа получения земли состоит в том, что участки земли фонда перераспределения часто бывают очень большими — далеко не один гектар. Чтобы такой участок в земельном кадастре разделить на несколько, нужно провести обмер земли, топосъемку и сделать проект разбиения (с учетом рельефа местности и пр.), и все эти мероприятия придется произвести за счет получателя земли.

Согласно статье 40 ЗК РФ собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Аналогичная норма содержится в статье 263 ГК РФ. В настоящее время изменяется статус личного подсобного хозяйства, в связи с этим возведение жилого дома на данном земельном участке не противоречит его целевому назначению. В ранее действовавшем Земельном кодексе РСФСР 1991 г., которым и было введено такое целевое назначение земли, как ЛПХ, в статье 65, регулировавшей особенности наследования участка для ведения ЛПХ, упоминался и жилой дом.

В принципе этого достаточно для вывода о том, что законодатель, вводя данное целевое назначение участка, подразумевал возможность возведения на нем жилого дома. В настоящее время данный вопрос прояснен окончательно Федеральным законом от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», вступившим в силу уже 10 июля того же года. В соответствии со статьей 4 этого Закона участок для ведения ЛПХ в черте поселений (в терминах закона — приусадебный земельный участок) может использоваться для возведения жилого дома, а участок для ведения ЛПХ за чертой поселений (полевой земельный участок) — нет.

Садоводческое некоммерческое товарищество

Для обладателей неприватизированных участков (а бывает и так, что у собственника на руках нет никаких документов, кроме членской книжки) в садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ) переоформление участка происходит посредством смены членства по правилам, установленным в данном садоводческом товариществе. В гражданско-правовом смысле эта процедура не является сделкой или процедурой наследования (при получении земельного участка по наследству), а членская книжка садоводческого товарищества не является правоустанавливающим документом и не требуется ни на одном из последующих этапов оформления.

* * *

Большинство собираемых для сделки справок и документов имеет ограниченные сроки действия. Поэтому рекомендуется начинать оформление, когда уже найдена вторая сторона сделки. Исключения из этого правила оговорены специально в законе.