Земля. Справочник собственника и арендатора

В соответствии с Земельным кодексом РФ внутри черты поселения могут находиться земли только одной категории. Поскольку на территории земель поселений часто находятся памятники истории и культуры либо земельные участки, являющиеся особо охраняемыми природными территория, возникает вопрос, может ли подпадать один и тот же земельный участок под правовой режим двух различных категорий земель.

В ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение и расположенные в пределах черты городских, сельских поселений, используются в соответствии с требованиями, установленными для соответствующего вида земель в составе категории «земли особо охраняемых территорий и объектов», но без отнесения их к указанной категории.

Вместе с тем Федеральный закон от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» указывает, что земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия народов РФ, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, что можно трактовать как отнесение таких земельных участков одновременно к двум категориям земель.

Некоторую ясность вносит Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», который установил, что земельные участки могут относиться только к одной категории, а расположенные в черте поселений земельные участки подлежат отнесению к землям поселений.

Одной из тенденций развития земельного законодательства является сближение правового режима земельных участков и прочно связанных с ними зданий и сооружений как единых объектов недвижимого имущества в целях их регистрации, налогообложения и осуществления сделок с недвижимостью. Земельный кодекс РФ в качестве одного из основных принципов земельного законодательства указал на единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В статье 35 ЗК РФ указано, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда земельный участок принадлежит их собственнику, производится вместе с земельным участком. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, за исключением случаев, предусмотренных в федеральном законе. Статья 36 ЗК РФ регулирует особенности приобретения прав на застроенные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности: собственники расположенных на этих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию таких участков.

Несмотря на эти нормы, преждевременно говорить о том, что для правового режима земель поселений характерно единство правового регулирования использования этих земель и зданий, строений, сооружений, которые находятся на них и прочно с ними связаны. Правовое регулирование режима земель поселений развивается не только в земельном законодательстве, но и одновременно в рамках градостроительного законодательства об охране памятников истории и культуры, об особо охраняемых природных территориях. Правовые нормы призваны дополнять друг друга, однако часто они входят в противоречие между собой.

Градостроительное законодательство имеет особое значение в области регулирования использования земель поселений. Институтами, непосредственно влияющими на правовой режим земельных участков в поселениях, в первую очередь являются планирование развития их территории и регулирование застройки. Новеллой Градостроительного кодекса РФ стало введение наряду с генеральными планами поселений новых документов территориального планирования – генеральных планов городских округов.