Земля. Справочник собственника и арендатора

В отношении срока договора аренды законодатель устанавливает важные положения для арендатора. По истечении договора аренды преимущественное право на заключение повторного договора аренды (т. е. на новый срок) имеет тот арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязательства. В случае, когда арендатор намерен продолжить договорные отношения, он должен уведомить арендодателя о своем желании заключить такой договор. Уведомление должно быть в письменной форме направлено арендодателю в срок, установленный договором аренды, или в срок не менее месяца до окончания действия прежнего договора. За арендатором признается право обращения в суд, когда арендодателем нарушено преимущественное право добросовестного арендатора.

Срок исковой давности (т. е. срок, в течение которого арендатор может обратиться в суд) составляет 1 год. В судебном порядке он может потребовать от арендодателя перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды и возмещения убытков либо только возмещения убытков, вызванных отказом повторного заключения договора аренды. Если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без письменного уведомления о своем намерении продлить срок договора и подобные действия не влекут за собой возражения арендодателя, то договор аренды считается вновь заключенным на прежних условиях на неопределенный срок.

Условие о предмете договора является существенным. Предмет договора (т. е. то, что должно быть передано во временное пользование) должен быть подробно описан в договоре. Четко охарактеризованный предмет дает возможность установить, какое имущество подлежит передаче. Именно с передачи имущества арендатору начинается исполнение договора аренды. ГК РФ предусматривает, что отсутствие в договоре условия о предмете влечет невозможность заключения договора аренды. Из определения договора аренды следует, что основной задачей арендодателя является передача имущества. Норма п. 1 ст. 611 конкретизирует это положение, устанавливая, что имущество должно быть предоставлено арендатору «в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества». Это означает, что если какие-либо принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. Все это можно потребовать в принудительном порядке, т. е. через суд.

Защищая свои права, через суд можно будет потребовать возмещения арендодателем убытков, причиненных задержкой исполнения обязательств. Так, при аренде транспортного средства (легкового автомобиля) в договоре должны быть отражены название и марка транспортного средства, регистрационные номера кузова, шасси, номер свидетельства о регистрации автомобиля, его индивидуальные признаки в виде цвета кузова и т. д. и необходимые технические характеристики пробега, объема двигателя. Обязательной выдаче арендатору подлежат свидетельство о регистрации автомобиля и его паспорт.

Арендатор может расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора. При этом учитываются реальный ущерб, т. е. затраты, связанные с арендой иного помещения, и упущенная выгода (рассчитанные потери вследствие неполучения арендованного имущества в срок). Возможно также, что необходимые условия и сведения о предмете аренды могут содержаться непосредственно в договоре или в отдельном документе, например в дополнительном соглашении (или в акте приема-передачи имущества). Дополнительные документы также подписываются сторонами, фиксируя тем самым надлежащее исполнение обязательств, вытекающих из договора аренды.

Арендодатель обязан передать имущество вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, дать подробное описание этого имущества, отразить техническое состояние (наличие недостатков, неисправностей) (п. 2 ст. 611 ГК РФ). Если арендодатель является добросовестным, т. е. при передаче имущества арендатору он не знает о неисправностях объекта, то арендатор может требовать у арендодателя безвозмездного устранения не до статков по основаниям п. 1 ст. 613. Недостатки арендуемого объекта создают препятствия пользования им. В подобных случаях ГК РФ наделяет арендатора правом выбора между соразмерным уменьшением арендной платы, возмещением своих расходов на устранение недостатков имущества, досрочным расторжением договора.