Земля. Справочник собственника и арендатора

Изъятие части земельного участка допускается только с согласия его собственника. Следовательно, при отсутствии такого согласия соответствующий орган даже не вправе обратиться в суд. Таким образом, если собственник не согласен с изъятием части его участка, которая крайне необходима для государственных и муниципальных нужд, может быть поставлен вопрос об изъятии всего земельного участка по изложенной процедуре, включая и судебное рассмотрение спора.

У собственника, чей участок подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд, сохраняется в течение определенного времени право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование данного участка по целевому назначению.

При этом собственник несет риск при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Основное условие, при котором допускается изъятие участка как у собственников, так и у землевладельцев, землепользователей и арендаторов, – это предварительное и равноценное возмещение. Выкупная цена при изъятии (выкупе) земельного участка у собственника для государственных нужд, а также условия такого выкупа устанавливаются соглашением, заключаемым с собственником земельного участка. Действующее законодательство не устанавливает формы данного соглашения, а также его другую сторону (помимо собственника участка), возлагая лишь обязанность на Российскую Федерацию, субъекты РФ или муниципальное образование уплатить выкупную цену. Второй стороной соглашения должен быть орган, осуществляющий от имени РФ, ее субъектов и муниципальных образований право собственности на землю, ибо при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд у их собственников они переходят соответственно в федеральную, региональную либо в муниципальную собственность. Формой такого соглашения должен быть договор о выкупе земель для государственных или муниципальных нужд. Содержание и форму такого договора целесообразно утвердить специальным постановлением Правительства РФ.

В выкупную цену включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все иные убытки, включая упущенную выгоду. При этом специально упоминаются также убытки, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами. Таким образом, здесь различаются рыночная стоимость земельного участка и причиненные собственнику убытки как две составляющие выкупной цены земельного участка при его изъятии для государственных и муниципальных нужд.

В случае изъятия земельного участка к акту выбора земельного участка прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства и потерь лесного хозяйства. При расчетах размеров возмещения убытки указанных лиц определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков. В соответствии со ст. 57 ЗК РФ порядок возмещения убытков данным лицам, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением их прав или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством РФ. В соответствии с Положением о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утв. постановлением Совета Министров – Правительства РФ от 28 января 1993 г. № 77 [30] , при выкупе земельных участков убытки, включая упущенную выгоду, учитываются в стоимости (цене) выкупаемого участка. Данный нормативный правовой акт необходимо пересматривать с учетом принятого Земельного кодекса и экономических требований развития земельных отношений.

В состав убытков, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, может включаться упущенная выгода, т. е. те доходы, которые он должен был получить, но не получил в связи с изъятием земельного участка. К ним относятся в первую очередь арендная плата, плата за передачу земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а также указанные платежи за иную недвижимость, переданную в аренду или постоянное (бессрочное) пользование собственником земельного участка. К указанным убыткам могут быть отнесены также убытки арендатора либо постоянного пользователя, которые им должен возместить собственник земельного участка.