Земля. Справочник собственника и арендатора

Следует отметить, что способ прекращения права собственности, предусмотренный п. 2 и 3 ст. 286 ГК РФ, в известной степени противоречит ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, устанавливающей, что лишение любого лица принадлежащего ему имущества возможно только в судебном порядке. Вопреки данному принципу комментируемая статья допускает возможность осуществления изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования путем издания соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о таком изъятии и последующего получения согласия собственника на его исполнение. Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что положения данной статьи ГК РФ в части принятия решения органом государственной власти (не являющегося судебным органом) или органом местного самоуправления об изъятии земельного участка у его собственника не подлежат применению [31] .

§ 5. Порядок оформления и документы, удостоверяющие права на земельные участки

Государственная регистрация вещных прав на недвижимые вещи, а также сделок с ними осуществляется специально уполномоченным государственным органом – Федеральной регистрационной службой.

Государственная регистрация имеет правоустанавливающий характер как для обладателей регистрируемых прав, так и для всех третьих лиц. Порядок государственной регистрации прав на недвижимые вещи и сделок с ними определяется правилами, содержащимися в гражданском законодательстве, и в частности Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплено в п. 1 ст. 1 указанного Закона, согласно которому государственная регистрация прав – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация прав может рассматриваться двояко: как правовой институт и как юридический акт. В качестве правового института государственная регистрация прав представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально уполномоченными на то органами государства прав на недвижимое имущество и обременений этих прав. По своей сущности эти отношения имеют преимущественно административно-правовой характер. Содержание этих отношений заключается в том, что исполнительные органы государственной власти осуществляют правовую экспертизу документов, проверяют законность сделки и в зависимости от результатов принимают решение о регистрации либо приостановлении или отказе в регистрации прав на недвижимость. В то же время эти отношения тесно связаны с имущественными отношениями, регулируемыми гражданским, земельным законодательством, законодательством о недрах, водным и лесным законодательством, поскольку регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правовой режим которого определяется указанными отраслями законодательства.

В качестве юридического акта государственная регистрация прав представляет собой административно-правовой акт. Юридическое значение этого акта заключается в том, что с его принятием закон связывает наступление определенных юридических последствий. Такие последствия непосредственно связаны с возникновением, изменением (обременением) и прекращением прав на недвижимое имущество, в том числе на землю.

Принятие акта государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью означает, что с даты внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав (ЕГРП):

договор, предметом которого является недвижимость, считается заключенным, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ);

право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда оно требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим (п. 2 ст. 233 ГК РФ);

право собственности, возникшее не из сделки (ст. 219 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), а также иное право, подлежащее государственной регистрации, считаются возникшими.

Кроме того, принятие такого акта означает также, что с даты государственной регистрации вступает в силу обременение права на недвижимость: аренда, сервитут и т. д. Соответственно с даты государственной регистрации, как правило, считаются прекращенными права на недвижимость, которые возникли ранее.