Авантюрист. Избранное 2010

Американцы покупали жилье и в 20–х, и в 50–х, и в 70–х. По логике, взятые в те времена ипотечные кредиты уже давно выплачены и большая часть всего существующего жилья должно бы находиться в полной собственности населения. Следовательно, новому поколению должно требоваться меньше ипотечных кредитов в пересчете на единицу жилья. Так? А вот и не так. Как видно из рисунка, в середине 70–х населением было реально выкуплено 2/3 принадлежащей им жилой недвижимости (зеленая зона), а чистый годовой доход (DPI — годовой доход за вычетом налогов) в 2.5+ раза превышал весь объем ипотечных обязательств (желтая зона). А в 2006 людям реально принадлежало чуть больше половины жилья, при этом чистый годовой доход населения упал ниже совокупного объема ипотечных кредитов.

Real Estate Assets vs Home Mortgage Debt

С моей точки зрения, пересечение кривой доходов с кривой ипотечных кредитов само по себе должно было стать очень серьезным сигналом для всех операторов, что в самое ближайшее время начнется массовый невозврат кредитов. Что и не замедлило случиться — в первом квартале 2007 разразился кризис на рынке субстандартных (выданных ненадежным заемщикам) ипотечных кредитов, которые составляют около 25% всех закладных. Правда ФРС как всегда читает мантры, что это не угрожает ипотечному рынку в целом, но цену этим заклинаниям мы все уже знаем.

А хуже всего то, что снижение стоимости обеспечения (самой недвижимости) до 50% долговых обязательств, да еще при том, что цены на жилье явно завышены, создает очевидную угрозу, что когда на фоне обрушения рынка жилья начнется массовый невозврат кредитов, ипотечные банки начнут нести колоссальные убытки. Ведь даже отобрав миллионы домов у задолжавших заемщиков, они не смогут продать их даже со скидкой в 30%. Чтобы люди стали массово покупать дома в условиях паники, цену придется сбрасывать втрое. Поэтому сегодня банкам ничего не остается, как начать радикально ужесточать требования к новым заемщикам и начинать жестко прессовать неаккуратных плательщиков. Но такая политика сама по себе будет провоцировать снижение активности на рынке жилья — раз выдается меньше кредитов, значит покупается меньше домов, а это как раз и ведет к падению цен. Патовая ситуация. Ужесточать требования к заемщикам — рынок рухнет и похоронит значительную часть уже выданных кредитов. Не ужесточать — рынок рухнет чуть позже и похоронит еще больше денег. На самом деле банки уже пошли по первому пути — они ужесточают требования прямо сейчас, чтобы не увеличивать масштаб будущих потерь.

Таким образом ипотечные банки тоже прикладывают руку к провоцированию обвала на рынке недвижимости. Если же учесть те параметры кризиса, которые мы высчитали выше, то, с учетом потери прав на выкуп жилья миллионами людей, к концу депрессии объем ипотечных обязательств населения может дойти до 85% стоимости всего принадлежащего им жилья. Фактически, получится, что все деньги которые люди и их предки платили по закладным с конца Великой Депрессии они просто дарили банкам и теперь могут начинать платить заново.

А теперь давайте посмотрим, как исполняется мой прогноз спустя три года. Ниже приведены актуальные данные к тому же графику, который показан выше.

RE Assets — текущая рыночная цена всей недвижимости, принадлежащей домохозяйствам

Mortgage Dept — совокупный ипотечный долг домохозяйств

DPI — совокупный распологаемый доход домохозяйств

HMG/REA — отношение Mortgage Dept к RE Assets

DPI/REA — отношение DPI к RE Assets

	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
RE Assets	18982.0	22084.6	22943.6	20978.0	17037.8	16572.6	16507.2
Mortage Debt	7835.3	8874.3	9865.0	10538.5	10496.9	10334.4	10235.8
HMD/REA	41.3%	40.2%	43.0%	50.2%	61.6%	62.4%	62.0%
DPI	8889.4	9277.3	9915.7	10403.1	10806.4	10917.3	11095.9
DPI/REA	46.8%	42.0%	43.2%	49.6%	63.4%	65.9%	67.2%

http://www.federalreserve.gov/releases/z1/Current/z1.pdf

Таблицы D.3, F.100 и B.100

И что мы видим? Практически то же, что у меня напрогнозированно, разве что с небольшим отставанием. Небольшое отставание, понятно, связано с более инертной динамикой кризиса, как мы уже обсудили.

Перевожу, что тут нарисовано.

1. Актив исчезает с дикой скоростью.

2. Доля долга, стоящего за этим активом, с начала кризиса подпрыгнула в 1.5 раза и идет строго к 85% от финальной стоимости актива.

3. Отношение DPI к совокупному долгу фактически не меняется и составляет примерно 1:1.

А теперь поясняю, что все это значит.