Азбука финансов

Пример

Инвестируя самостоятельно в объекты недвижимости, необходимо не забывать и о рисках, связанных с долей кредитных средств, то есть с инвестициями ссудного капитала.

Предположим, что мы приобретаем недвижимость по цене 100 000 евро, финансируя её кредитом в размере 80 000 евро. Для простоты расчёта предположим, что расход за проценты будет равен сумме дохода за аренду квартиры. Если стоимость недвижимости вырастет на 10 %, то рентабельность собственного капитала благодаря заёмным средствам будет впечатлять [(110 000 – 80 000) / 20 000] – 1 =50 %. Но при таком же большом спаде будет впечатлять также и снижение [(90 000 – 80 000) / 20 000 ]– 1 = -50 % , то есть половина собственного капитала.

Для сравнения

При торговле производными ценными бумагами финансовый рычаг сильнее, и это даёт о себе знать каждый день (прибыли или убытки реализуются в конце каждого дня). C недвижимостью эффект финансовoгo рычагa коварнее, потому что реальные изменения цен на недвижимость происходят медленнее и не так отчётливо видны.

Прямое владение недвижимостью – это не единственный способ инвестирования в недвижимое имущество. Правильнее сказать, что это даже плохой вариант, так как он связан с большими расходами и трудностью распределения рисков. Вряд ли большинство частных инвесторов будут в состоянии приобрести большое количество различных объектов недвижимости, обычно только один объёкт или же, в лучшем случае, два-три. Поэтому более подходящий вариант – это возможность инвестировать в акции компаний, занимающихся недвижимостью, или возможность инвестировать в реальные инвестиционные фонды недвижимости, приобретая паи этих фондов.

4.8 Инвестиционные фонды

Во все описанные выше активы и в ещё большее их количество можно вкладывать деньги через инвестиционные фонды. Инвестиционный фонд – это принадлежащая инвесторам корзина активов, которыми управляет управляющая компания, вкладывающая денежные средства инвесторов в акции, облигации и другие ценные бумаги. Инвестор, инвестируя в фонд, становится владельцем паёв фонда. Паи удостоверяют право инвестора на часть активов фонда.

Инвестиционный фонд позволяет инвесторам, которые инвестируют маленькими суммами (возможность инвестировать во многие разные типы ценных бумаг, а не в одну их разновидность), отслеживать принципы распределения рисков и использовать профессиональные услуги по управлению активами. Инвестиционный фонд стал основным продуктом, с помощью которого розничные инвесторы вкладывают деньги в ценные бумаги.

Этот список стоит обязательно исследовать перед инвестированием, так как в Эстонии существует целый ряд компаний, которые инвестируют в ценные бумаги или в недвижимое имущество и выпускают облигации, которые инвесторы затем покупают. Часто на домашних страничках таких фирм сообщается о возможности инвестировать в «фонд», но на самом деле это обычная компания, которая эмитирует (выпускает) облигации.

Инвестиционные фонды разделяются на две группы: публичный фонд и не публичный фонд

. Первые предназначены для открытой (публичной) продажи широкому кругу инвесторов, другие, как правило, обычным инвесторам не продаются.

Вторая классификация разделяет фонды на фонды открытого типа и фонды закрытого типа. Фонды открытого типа всё время принимают дополнительные инвестиции и по требованию инвесторов покупают паи фондов назад по цене, равной чистой стоимости пая, то есть NAV.

Фонды закрытого типа выпускают и покупают паи назад редко или же делают это в случае ликвидации фонда. Закрытые инвестиционные фонды котируются часто на фондовой бирже, и их паями или акциями торгуют так же, как и акциями биржевых компаний.

Паи фонда открытого типа эмитируют (выпускают) и погашают в соответствии с ценой за выпуск и за выкуп, которая определяется на основе стоимости чистых активов.