Договорное право. Курс лекций

Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, ничтожен, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ). Досрочное же прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных в п. 1 ст. 618 ГК РФ, регламентируется ст. 445 и 446 ГК РФ. Договором аренды могут быть установлены иные правила, чем указаны в п. 1 ст. 618 ГК РФ. В частности, при досрочном расторжении договора аренды договоры субаренды могут прекращаться либо без заключения с арендодателем договора аренды, либо с заключением такового, но на условиях прекращенного договора не аренды, а субаренды.

Первые три обязанности арендатора императивны, остальные – диспозитивны.

13.4. Ответственность сторон

Если арендодатель передал имущество с недостатками, которые полностью или частично препятствуют пользованию им, он отвечает за эти недостатки, если даже не знал о них, т. е. отвечает независимо от вины (ст. 612 ГК РФ).

Арендатор, обнаруживший такие недостатки, вправе по своему выбору:

1) потребовать:

а) безвозмездного устранения недостатков;

б) соразмерного уменьшения арендной платы;

в) возмещения своих расходов на устранение недостатков;

2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив арендодателя (т. е. применить меры оперативной защиты, оперативные санкции);

3) потребовать досрочного расторжения договора.

Если при осуществлении данных правомочий арендатора не покрыты причиненные ему убытки, он вправе требовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель вправе без промедления после получения извещения арендатора произвести замену имущества либо безвозмездно устранить недостатки.

Арендодатель не отвечает за недостатки:

1) оговоренные;

2) заранее известные арендатору;

3) которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Арендодатель обязан предоставить имущество со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техпаспорт, сертификат и т. п.), если иное не предусмотрено договором.

Арендатор вправе в данном случае потребовать от арендодателя передачи принадлежностей (документов) и (или) возмещения убытков. Требование же о расторжении договора аренды можно заявить только тогда, когда арендованное имущество нельзя использовать по назначению или арендатор в значительной мере лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, – в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. В принципе, ответственность может наступить за самый незначительный недостаток.

Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

1) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды (естественно, в той форме, в которую должен быть облечен договор);

2) заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее арендовал то же имущество или знал о недостатках из средств массовой информации);

3) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал (не должен был знать) об этих скрытых недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Это означает, что ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска (т. е. независимо от вины) и тогда, когда договоры аренды заключаются вне сферы предпринимательской деятельности.