Эпоха потрясений

На заседании Комитета по операциям на открытом рынке в конце июня, когда мы проголосовали за снижение процентных ставок до 1 %, дефляция была вопросом номер один. Мы пошли на снижение ставок, хотя единодушно считали, что экономика вряд ли нуждается в этом шаге. Фондовый рынок начал понемногу оживать, и, по нашим прогнозам, прирост ВВП должен был увеличиться во втором полугодии. И все же мы сделали этот шаг руководствуясь принципом уравновешивания рисмов. Мы хотели прекратить дефляцию, хотя дальнейшее снижение процентных ставок могло породить рыночный пузырь, своего рода инфляционный бум, с которым придется бороться впоследствии. Меня радовало то, что мы взвесили все «за» и «против». Оценку правильности нашего решения даст лишь время, но подход к его принятию был верным.

Экономику в нелегкий период после 11 сентября поддержали потребительские расходы, связанные с рынком жилья. Во многих регионах США в ответ на снижение процентных ставок по ипотечным кредитам стала расти стоимость жилой недвижимости. Рыночные цены на вторичном рынке в течение 2000, 2001 и 2002 годов поднимались на 7,5% в год, вдвое выше, чем несколько лет назад. Строительство жилья приобрело рекордный размах, а число домов, которые сменили владельцев на рынке вторичного жилья, было огромным. Этот бум укреплял моральный дух людей — если соседям удается продать жилье за хорошие деньги, значит, и ваш дом растет в цене.

В начале 2003 года ставка по 30-летним ипотечным кредитам была ниже 6%. До такого уровня она не опускалась с 1960-х годов. Ипотечные кредиты с изменяемой ставкой стоили еще дешевле. Это стимулировало оборот на рынке недвижимости, и цены ползли вверх. С 1994 года количество домовладельцев стало расти ускоренными темпами, К 2006 году собственный дом имели почти 69% семей. В 1994 году доля собственников составляла 64%, а в 1940-м — 44%, Особенно существенным был рост числа собственников среди испаноязычных и чернокожих американцев — эта группа становилась более зажиточной, и правительственные программы поддержки низкокачественных кредитов позволили многим представителям национальных меньшинств впервые купить жилье. Я считаю, что повышение доли собственников жилья сделало значительную часть населения кровно заинтересованной в будущем страны, а это способствовало сплочению нации. Приобретение жилья сегодня имеет такое же значение, как и 100 лет назад. Даже в компьютерную эру традиционные стены из «кирпича и раствора» дают нам чувство уверенности.

Прирост капитала, особенно реализованный, т. е. превращенный в деньги, не задерживался в карманах людей. Вскоре статистики отметили всплеск потребительских расходов, который соответствовал величине прироста капитала. По оценкам ряда аналитиков, 3-5% прироста стоимости жилья ежегодно трансформируется в повышение спроса на все виды товаров и услуг —от машин и холодильников до туристических поездок и развлечений. Кроме того, люди тратят деньги на обустройство жилья и его расширение, что еще больше подхлестывает ажиотаж. В сущности расходы увеличивались за счет роста ипотечного долга, поскольку финансовые институты сделали получение ипотечного кредита совсем несложным²⁵

. Совокупный эффект был метко охарактеризован экономическим обозревателем Робертом Сэмюэлсоном, который 30 декабря 2002 года писал в Newsweek «Бум на рынке жилья спас экономику... Наигравшись на рынке акций, американцы устроили оргию на рынке недвижимости. Мы поднимали цены, пускали дома под снос и подсчитывали барыши».

Разумеется, любой бум порождает мыльные пузыри, что на своем горьком опыте хорошо усвоили акционеры интернет-компаний. Готовы ли мы к обвалу рынка недвижимости? Опасения стали возникать при виде таких «горячих» рынков, как Сан-Диего и Нью-Йорк, где в 2002 году цены подскочили соответственно на 22 и 19% и где инвесторы начали видеть в жилых домах и кондоминиумах способ быстрого обогащения. ФРС пристально следила за этими тенденциями. На фоне бума стали заметными спекуляции на рынке жилья. На американском рынке односемейного жилья дома приобретались главным образом для проживания, и доля покупок с целью вложения средств или спекуляций редко превышала 10%’. По данным Национальной ассоциации риелторов, к 2005 году инвесторы скупили 28% домов. Они превратились в рыночную силу, которая почти на треть увеличила оборот существующего жилья. В то время в телевизионных новостях то и дело появлялись репортажи о «флипперах» — перекупщиках недвижимости в таких местах, как Лас-Вегас и Майами. Пользуясь доступностью кредита, они покупали пять-шесть новых кондоминиумов с тем, чтобы выгодно перепродать их еще до завершения строительства. Впрочем, подобные драмы не выходили за пределы региональных масштабов. Я объяснял аудитории, что мы имеем дело не с пузырями, а с пеной -локальными скоплениями пузырьков, которые не могут нанести ущерб экономике в целом.