Читаем Истории успеха учеников Богатого Папы полностью

Истории успеха учеников Богатого Папы

Роберт Тору Кийосаки , Шарон Л. Лечтер

– Погашение кредита (на 30 лет под 7 %): $419,14

Итого: $989,44

Чистый месячный доход: $744,31

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($744,31 х 12): $8931,72

Капитал, вложенный в собственность $42000

Прибыль на вложенный капитал: 21,27 %

На сегодняшний день эта собственность оценивается в 164 500 долларов.

Сейчас мы решаем вопрос рефинансирования этой собственности, чтобы получить обратно наличные деньги, которые пошли на ремонт и уплату первого взноса. После рефинансирования и увеличения суммы кредита наши ежемесячные выплаты по ипотеке возрастут до 698,57 доллара, что соответственно уменьшит наш чистый доход почти на 280 долларов. Однако денежный поток по-прежнему останется положительным и составит 650 долларов в месяц, а в нашем распоряжении окажутся 42 тысячи долларов, которые можно будет инвестировать в следующую собственность.

Вот раскладка на другой дуплекс (207 м² общей площади, с пятью спальнями и двумя ванными комнатами)

Покупная цена: 97 тысяч долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $9700

Расходы на оформление, оплаченные нами: $2910

Расходы на ремонт, оплаченные нами: $ 18000

Итого: $30610

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $ 1600

Потери от простоя (5 %): $80

Общий доход: $1520

Ежемесячные расходы:

Налоги (на имущество) и страховка: $192

Ремонт и эксплуатация: $96

Резерв: $50

Уборка двора: $25

Комиссия за управление (10 % от ренты): $ 160

Погашение кредита (на 30 лет под 7 %): $580,81

Итого: $1103,81

Чистый месячный доход: $416,19

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($41,19 х 12): $4994,28

Капитал, вложенный в собственность $30610

Прибыль на вложенный капитал: 16,32 %

На сегодняшний день эта собственность оценивается в 159 тысяч долларов.

Что касается флип-сделок, т. е. домов, приобретаемых для продажи, то мы покупаем их за наличные, выплачивая от 50 до 60 процентов рыночной стоимости. В основном это дома, требующие косметического ремонта, но не имеющие конструктивных проблем. Мы продаем их без первого взноса и оплачиваем расходы на оформление сделки. Они полностью финансируются банком, поэтому нам не приходится брать ссуды под вторую закладную. После продажи домов у нас не остается никаких обязательств.

Финансовые раскладки сделок с домами на продажу отличаются от раскладок покупки домов для сдачи внаем. Вот пример флип-сделки с одноквартирным домом (жилая площадь 76 м², с двумя спальнями и одной ванной):

Покупная цена: 48 тысяч долларов

Первоначальный платеж: $48000

Расходы на оформление, оплаченные нами (оплатил продавец, в данном случае – банк): $0

Ремонт: $250

(Это был дом, конфискованный у инвестора, который провел в нем ремонт, но обанкротился раньше, чем успел его продать. Все – от коврового покрытия до шкафчиков на кухне – было новеньким и нетронутым.)

Ежемесячные расходы: –

– Налоги (на имущество) и страховка: –

– Комиссия за управление: –

– Погашение кредита:

– Рентный доход: Ежемесячные расходы: включены в стоимость ремонта:

Чистый доход: Капиталовложения: $48250

Оценочная цена: $95000

Прибыль на вложенный капитал: –

Общая сумма удорожания собственности: $47000

Мы продали этот дом за 94 300 долларов. Покупательница получила от городских властей субсидию на оформление сделки, поэтому мы за это не платили.

Наши суммарные затраты: $48250

Продажная цена: $94300