История Византийской империи. Становление

Система наследственной аренды на три лица, как будем называть εµφύτευσις, в последнее время сделалась предметом особенного внимания, благодаря новым материалам, привнесенным в этот вопрос надписями и египетскими папирусами [17]. Но и с точки зрения средневекового земельного хозяйства эта система имеет, может быть, больше права на внимание, чем сколько ей уделяется [18]. Приведем законы Юстиниана [19], касающиеся занимающего нас вопроса: «Допускаем долгосрочную наследственную аренду (εµφύτευσιν) в имениях как святейшей Церкви, так и всех прочих религиозных учреждений – на лицо, принимающее аренду, и последовательно на двух наследователей того же лица: именно, детей мужского и женского пола или внуков с той и другой стороны – мужа и жены – с точным обозначением того, от жены или от мужа происходит наследователь. Долгосрочная аренда не переходит на других наследников, но продолжается лишь в течение жизни принимающего, если у него не окажется ни детей, ни внуков. Договора о долгосрочной аренде, совершенного на других основаниях – в церковном ли или в крестьянском имуществе, в зависимом или свободном, – ни под каким видом не разрешаем, а если он будет заключен, не признаем за ним никакой силы. Законом блаженной памяти царя Льва постановлено, чтобы церковное имущество сдавалось в долгосрочную аренду безо всякого уменьшения канона; мы же в одной из предшествующих новелл постановили при договоре на εµφύτευσις уменьшать на одну шестую норму установленной платы. Таким образом, устанавливая это правило, повелеваем, чтобы прежде всего тщательно собирались сведения о каноне и чтобы долгосрочная аренда сдавалась показанным выше лицам; при этих условиях уменьшается плата на шестую долю. Если в долгосрочную аренду сдается хорошо содержимое церковное имение, то цена аренды устанавливается не согласно с доходностью одного года, а по оценке производительности за двадцатилетний период и по этой оценке сдавать аренду. Должно знать, что если эмфитевт в течение двух лет подряд не внесет арендной суммы (для церковных имуществ узаконяем этот срок вместо трехлетия), то лишается права на аренду, и начальники религиозных учреждений вольны взять от них имущества и дома без всякого вознаграждения за улучшение. Но если бы снявший имущество в долгосрочную аренду причинил ему ущерб, то он обязуется восстановить имение в прежний вид, и этому обязательству подлежит и сам он, и его наследники, и преемники, и, кроме того, немедленно возместить все убытки».

В дальнейшем законодатель определяет условия, при которых устанавливается норма платы за долгосрочную аренду. На место отправляется комиссия из архитектора и понятых от духовенства, и там пред святым Евангелием комиссия определяет норму платы за аренду данного участка, и на основании этого составляется письменный акт на долгосрочную аренду или εµφύτευσις [20]. «Эмфитевт имеет право производить постройки и пользоваться строительным материалом, если таковой есть, передавая арендное право последовательно двум преемникам, так что имение по смерти трех держателей снова переходит к святейшей Церкви или к богоугодному заведению, которым выдана аренда. Не допускаем того, что имело доныне место в подобных договорах, именно того, чтобы по смерти двух наследников первого эмфитевта получали долгосрочную аренду наследники их и чтобы они предпочитались другим. Т. к. этот порядок изменяет арендование в наследственное владение и наносит ущерб Церкви, то нет надобности после двух наследников передавать аренду преемникам их».