Избранные труды. Том II

Второй способ отличается от первого тем, что здесь уже имущество в полном объеме принадлежит на праве собственности нескольким лицам, но его реальные доли закрепляются на праве пользования за отдельными собственниками. Такое выделение доли, т. е. закреплений ее на праве пользования, ничего в существе общей собственности не меняет. Поэтому в случае гибели выделенной ему доли данный сособственник остается участником общей собственности, страховое возмещение возникших убытков выплачивается всем сособственникам сообща, и все они несут обязанности по восстановлению поврежденного имущества. Объясняется это характером отношений, складывающихся между сособственниками, каждому из которых и после распределения в пользование реальных долей принадлежит не право собственности на реальную долю, а доля в праве общей собственности. Но само соглашение о закреплении в пользование реальных долей имеет для участников общей собственности связующую силу и может быть изменено лишь по их взаимному согласию либо в порядке судебного спора.

Когда же в качестве материального объекта общей собственности выступает жилой дом, а сособственники заключили соглашение о порядке пользования обособленными помещениями (квартирами или комнатами) в соответствии с их долями, оформив это соглашение нотариально и зарегистрировав его в исполкоме местного Совета, оно становится обязательным как для самих сособственников, так и для лиц, которые впоследствии приобретут доли в общей собственности на данное жилое строение (ст. 124 ГК). Так, при закреплении в пользование за одним из сособственников реальной части дома, не достигающей размера его доли в праве общей собственности, она в таком же виде перейдет в пользование к новому приобретателю этой доли. Упразднение несоответствия между долей реального пользования и долей в праве общей собственности осуществимо путем либо выкупа излишней части одним сособственником у другого, либо внесения особой платы за пользование имуществом сверх доли в праве общей собственности.

Правовой режим общей долевой собственности. Для определения правового режима общей долевой собственности решающее значение имеет доля в ранее разъясненном смысле, так как она фактически определяет объем прав и обязанностей, принадлежащих каждому из участников общей собственности. Все расходы, связанные с общей собственностью (налоги, сборы, иные платежи, издержки по ее содержанию и сохранению), распределяются между сособственниками пропорционально их долям (ст. 118 ГК). В той же пропорции должны распределяться также доходы, приносимые общим имуществом. Доля переходит по наследству и может быть предметом купли-продажи, мены и различных иных гражданско-правовых сделок, совершаемых сособственниками индивидуально (ст. 119 ГК). Кредиторы участника общей долевой собственности вправе обратить взыскание на долю, предъявив иск о ее выделении из общего имущества в натуре или по стоимости (ст. 122 ГК).

Из доли в праве общей собственности вытекают правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в целом. Такие правомочия принадлежат каждому из участников общей собственности; осуществляются с их общего согласия (ч. I ст. 117 ГК). Тем самым порядок управления общим имуществом зиждется не на большинстве голосов, а на принципе единогласия. Закрепляя этот принцип, закон исходит из недопустимости такого положения, при котором большинство могло бы навязать меньшинству совершение действий и производство связанных с ними денежных расходов, затруднительных для меньшинства, а нередко и не оправданных целевым назначением общего имущества (например, постройка у фасада общего дома фонтана, установка скульптуры и т. п.). Если же единогласия достичь не удается, хотя бы и из-за возражений одного из нескольких участников общей собственности, возникший спор может быть разрешен только в общеустановленных для разрешения гражданских споров порядке – судом или арбитражем по иску заинтересованных лиц.

Принцип единогласия применяется в отношениях общей собственности независимо от состава их участников. Однако, когда субъектами отношений общей собственности оказываются социалистические организации, осуществление этого принципа может быть оформлено различными способами – без образования нового юридического лица для эксплуатации общего имущества или с его образованием. В последнем случае общее имущество поступает в оперативное управление специально созданного юридического лица (например, межколхозной строительной организации, совета межколхозной электростанции и т. п.), которое владеет, пользуется и распоряжается им в соответствии со своим уставом (положением) и волей участников общей собственности (колхозов, иных кооперативных, общественных или государственных организаций), выраженной как в разработанном уставе (положении), так и в принимаемых ими согласованных решениях (ч. II ст. 117 ГК).